ایران شهرساز

معاون معماري و شهرسازي اعلام كرد: بر اساس مصوبه مورخ 28/7/93 شورايعالي معماري وشهرسازي هر گونه تصميم گيري موردي براي بلندمرتبه سازي در كميسيون ماده 5 شهر تهران مغاير با ضوابط احداث ساختمانهاي شش طبقه و بيشتر مصوب 5/11/1377 متوقف و صدور پروانه در اين خصوص منوط به رعايت ضوابط احداث ساختمانهاي بلند مرتبه مصوب شورايعالي شهرسازي و معماري و اصلاحات بعدي آن مي باشد.

به گزارش مركز روابط عمومي و اطلاع رساني وزارت راه وشهرسازي، شورايعالي شهرسازي و معماري ايران از آذرماه سال 1392 ،با توجه به گزارشات واصله مبني بر مغايرت هاي اساسي بين طرح تفصيلي شهر تهران و راهبردهاي طرح جامع ( به عنوان سند بالادست ) و نگراني از تاثيرات سوئي كه اين مسأله مي تواند در تحقق خدمات عمومي مورد نياز شهر و كيفيت محيط زيست شهري بدنبال داشته باشد ،موضوع انطباق طرح تفصيلي و طرح جامع شهر تهران را در دستور كار خود قرارداد . 
برگزاري 5 جلسه شورايعالي ، 9جلسه كميته فني شورايعالي ، 7جلسه كميسيون ماده پنج و كارگروه تخصصي كميسيون و 2 جلسه روساي كميسيون هاي تخصصي شوراي اسلامي شهر تهران در اين خصوص نشانگر اين است كه شورايعالي در اتخاذ تصميمات خود تلاش نموده ضمن هدف گذاري حداكثر انطباق طرح تفصيلي با راهبردهاي طرح جامع مصوب ،موضوع با حداقل ايجاد هزينه هاي اجتماعي و فشارهاي ناشي از تغيير ضوابط ملاك عمل بر روي شهروندان و عدم ايجاد اختلال در نظام خدمت رساني شهرداري پيگيري و جمع بندي شود .
اهم موضوعاتي در جريان اين بررسي مورد توجه ويژه شورايعالي قرار گرفته است عبارتند از :
- جمعيت پذيري
- تغييرات پهنه بندي
- بلند مرتبه سازي
- تأمين خدمات عمومي از طريق اراضي ذخيره توسعه و نوسازي در سطح شهر تهران 
- بافت هاي فرسوده شهري
- سيما و منظر شهري
- ساخت و سازهاي منطقه 22

1- جمعيت پذيري:
با توجه به مجموع امكانات و محدوديت هاي شهر تهران ، سند طرح جامع مصوب ، سقف جمعيت پذيري شهر تهران را به 5/10 ميليون نفر محدود نموده است. درحالي كه طبق ضوابط طرح تفصيلي موجود و براساس اعلام نظر مشاور طرح ،امكان استقرار بيش از 13 ميليون نفر جمعيت در تهران مقدور خواهد بود كه يقيناً شهر تهران را به لحاظ شرايط زيستي دچار مشكلات اساسي خواهد نمود . در همين راستا شورايعالي با اتخاذ تدابيري از جمله محدود نمودن تراكم هاي تشويقي و سيال و اصلاح مصوبات قبلي شورايعالي در خصوص تغيير پهنه بندي ، جهت گيري جمعيت مصوب طرح جامع را دنبال نموده است .

2- پهنه بندي 
در طرح جامع شهر تهران كه با نظام ساختاري و راهبردي تهيه شده است ، بجاي تعيين كاربري مشخص براي هر قطعه زمين ، پهنه هايي براي اراضي واقع در محدوده شهر تعيين شده كه ساخت و ساز هر قطعه براساس وقوع در هر يك از پهنه ها و زيرپهنه هاي مربوطه تعريف و مقدور مي گردد. بديهي است ايجاد تغيير در پهنه هاي تعريف شده ، بدون طي مراحل كارشناسي لازم و اخذ مجوز از مراجع تصويبي مربوطه منجر به اختلال در نظام برنامه ريزي ساخت و ساز سطح شهر و عدم امكان ارائه خدمات مطلوب به شهروندان خواهد گرديد .
با توجه به وجود تغييرات گسترده در پهنه هاي طرح تفصيلي موجود نسبت به طرح جامع مصوب كه از جمله مصاديق آن ( كه بصورت موردي به شورايعالي گزارش و ارائه شده است) مي توان به تغييرات متعدد كاربري هاي فضاي سبز عمومي و پارك ها و فضاي خدماتي به مجتمع هاي اداري ، تجاري و مسكوني در سالهاي اخير اشاره نمود ، شورايعالي ضرورت بررسي جامع و دقيق تغييرات پهنه ها را توسط دبيرخانه شورايعالي و جهت اتخاذ تصميمات لازم مورد توجه قرارداد .

3- بلند مرتبه سازي 
با توجه به تاثيرات عمده و غيره قابل انكار مقوله بلند مرتبه سازي در مباحث جمعيت پذيري، سيما و منظر شهري ، مسائل زيست محيطي و ساختار كلي شهر ، موضوع بلند مرتبه سازي همواره جايگاه ويژه اي را در طرح هاي توسعه وعمران كلانشهرها بخود اختصاص مي دهد .در همين راستا و براساس سند طرح جامع شهر تهران ، شهرداري تهران موظف بوده كه در يك بازه زماني يك ساله (پس از تصويب طرح جامع در سال 1386) ، نسبت به تعيين محدوده هاي مجاز بلند مرتبه سازي و ضوابط آنها اقدام و به شوراي عالي ارائه نمايد كه با توجه به عدم تحقق اين موضوع ، تا اين تاريخ كليه مجوزهاي بلند مرتبه سازي در سطح شهر تهران بصورت موردي و از طريق اخذ مصوبه كميسيون ماده 5 صورت مي گرفته است كه منجر به بي برنامگي در نظام توسعه شهر شده است . 
شورايعالي در همين رابطه ضمن تاكيد بر ضرورت تسريع در ارائه اين ضوابط و مقررات ، صدور هرگونه مجوز در اين رابطه را منوط به تصويب طرح بلند مرتبه سازي شهر تهران در شورايعالي شهرسازي و معماري نمود .

4- بافت هاي فرسوده 
در سند طرح جامع شهر تهران تسهيلات ويژه اي براي ساخت و ساز در بافت هاي فرسوده شهر تهران ( با مساحتي نزديك به 2/3 هزار هكتار ) در نظر گرفته شده است كه شامل تراكم تشويقي تسهيلات مالي براي ساخت و ساز در اين پهنه مي گردد .
طرح تفصيلي شهر تهران با تعريف پهنه ديگري تحت عنوان بافت ناپايدار و تعميم تسهيلات تعريف شده براي بافت فرسوده به اين پهنه ، عملاً محدوده ارائه اين خدمات را به حدود 15 هزار هكتار افزايش داده كه با توجه به محدوديت منابع اين طرح ، عملاً منجر به تغيير جهت گروههاي هدف اين طرح و كاهش امكان تخصيص اعتبار براي بازسازي بافت هاي فرسوده واقعي شهر تهران گشته است .
شورايعالي با ممنوعيت ارائه امتياز تشويق تراكمي براي بافت هاي ناپايدار ضمن اصلاح جهت گيري ارائه تسهيلات به بافت هاي فرسوده شهري موضوع محدوديت جمعيت پذير شهر تهران را نيز دنبال نموده است .

5- اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهر تهران 
اراضي باير بزرگتر از يك هكتار در سطح شهر تهران كه مساحت آنها در مجموع به حدود 5 هزار هكتار مي رسد در طرح جامع به عنوان اصلي ترين فرصت توسعه پايدار شهر و امكاني براي استقرار خدمات عمومي مورد نياز شهر و جايگزيني اراضي بافت هاي فرسوده در نظر گرفته شده است . عدم ارائه ضوابط و دستورالعمل مربوط به چگونگي بهره برداري از اين اراضي ( عليرغم تعيين بازه زماني براي تدوين آن توسط شهرداري ) موجب شده كه اين اراضي بدون توجه به هدف تعيين شده در طرح جامع مورد بهره برداري قرار گرفته و دغدغه عدم امكان خدمات عمومي مورد نياز شهروندان را بيشتر سازد .
شورايعالي در اين خصوص مقرر نمود هرگونه تصميم گيري در اين اراضي قبل از تصويب طرح مربوطه صرفاً از سوي شورايعالي شهرسازي و معماري ايران انجام پذيرد .

6- سيما و منظر شهري
اختيار تصريح شده در متن ضوابط طرح تفصيلي شهر تهران به شهرداري مبني بر امكان اجازه كاهش يا افزايش ارتفاع ساختمانها در صورت افزايش يا كاهش سطح اشغال ساختمان ، عملاً موجب تضييع حقوق همسايگان از يك سو و ايجاد اغتشاش بصري در سيما و منظر شهر تهران شده است كه در همين رابطه شورايعالي طي بندهايي از مصوبه اخير خود نسبت به ايجاد محدوديت براي اين موضوع و ضرورت تدوين دستورالعمل در اين رابطه تعيين تكليف نموده است .

7- ساخت و ساز منطقه 22
بر اساس طرح جامع شهر تهران ، منطقه۲۲ با مساحتي حدود ۱۰۰۰۰ هكتار، با هدف رفع كمبودهاي خدماتي حوزه غرب تهران و نيز جابجايي بخشي از جمعيت ساكن در بافت هاي فرسوده تهران مركزي شكل گرفته است . وجود قطعات بزرگ مقياس اراضي به همراه موقيت ويژه مكاني و قرارگيري در كريدور هواي شرقي – غربي تهران ازجمله ويژگي هاي خاص اين منطقه بشمار مي آيد .
به موجب يك بند از ضوابط طرح تفصيلي ، اختيارات ويژه اي براي شهرداري منطقه 22 جهت صدور مجوز احداث بنا خارج از ضوابط طرح جامع و بر اساس بندهايي از مصوبات كميسيون ماده پنج (قبل از تصويب طرح جامع ) درنظر گرفته شده است كه احداث حجم زياد ساختمانهاي بلندمرتبه مسكوني – اداري و تجاري موجود ، عملا نتيجه همين رويكرد طرح تفصيلي مي باشد. 
شورايعالي شهرسازي و معماري ايران درجريان بررسي مسائل طرح تفصيلي موجود و به منظور انطباق طرح با راهبردهاي طرح جامع ، ضمن ابطال بند مذكور از ضوابط طرح تفصيلي انجام هرگونه ساخت و ساز در اين منطقه را به رويه جاري ساير مناطق شهر تهران بازگرداند . 
به گزارش مركز روابط عمومي و اطلاع رساني وزارت راه وشهرسازي، پيروز حناچي در نامه‌اي به استاندار و رئيس شوراي برنامه ريزي و توسعه استان تهران، شهردار و رئيس شوراي اسلامي شهر تهران مصوبه مورخ 28/7/93 شورايعالي معماري وشهرسازي در خصوص جمع بندي مباحث مطرح شده در جلسات اخير شورايعالي درباره عدم انطباق طرح هاي جامع و تفصيلي شهرتهران را اعلام كرد.
بنابر اين گزارش معاون معماري وشهرسازي و دبير شورايعالي معماري وشهرسازي تصريح كرده است: اين شورا در ادامه بررسي مغايرتهاي طرح تفصيلي شهر تهران با طرح جامع مصوب 1386، با بهره گيري از نظرات كميته فني شورايعالي و پيشنهادات شوراي اسلامي و شهرداري تهران و به منظور انطباق طرح تفصيلي با طرح جامع، در جلسه مورخ 28/7/93 خود به شرح زير تصميم گيري كرد:
1- تاييد نظر كميسيون ماده 5 شهرتهران، درخصوص چگونگي اصلاح ضوابط و مقررات طرح تفصيلي شهر تهران، با لحاظ اصلاحات كميته فني شورايعالي كه جمع‌بندي بخش نخست آن به شرح زير است: 
1-1- با توجه به بندهاي 1-5-6 و 2-5-6 سند اصلي طرح راهبردي ساختاري جامع شهر تهران مصوبه مورخ 5/9/1386 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران و با توجه به اهميت موضوع بلندمرتبه سازي و تاثيرات سوء مصوبات موردي بر طرح تفصيلي و همچنين قرارگيري ضوابط بلند مرتبه سازي در مرحله تصويبي كميسيون ماده 5، هر گونه تصميم گيري موردي براي بلندمرتبه سازي در كميسيون ماده 5 شهر تهران مغاير با ضوابط احداث ساختمانهاي شش طبقه و بيشتر مصوب 5/11/1377 متوقف و صدور پروانه در اين خصوص منوط به رعايت ضوابط احداث ساختمانهاي بلند مرتبه مصوب شورايعالي شهرسازي و معماري و اصلاحات بعدي آن مي باشد. 
2-1- بررسي مجدد محدوده شهرك‌ها و مجتمع هاي زيستي داراي شرايط خاص (موضوع بند 19-2 ضوابط طرح تفصيلي تهران) و تأكيد بر تعيين ضوابط ويژه براي هر يك از اين موارد با توجه به طرح مصوب قبلي، 
تبصره- صدور هرگونه پروانه در اين مناطق تا زمان تصويب ضوابط مذكور در شورايعالي شهرسازي و معماري صرفا براساس طرح مصوب اوليه هريك ازاين شهرك‌ها و مجتمع هاي زيستي خواهدبود.
3-1- ضمن تاكيد بر تسريع در تهيه طرح موضعي ساماندهي نظام حق انتقال توسعه (موضوع بند 8-17پيوست 4 سند اصلي طرح جامع)، با قيد ضرورت رعايت تراكم مجاز ملك مقصد، هرگونه تصميم‌گيري صرفا با رعايت بندهاي 6-8 و 7-8 ضوابط طرح تفصيلي مجاز مي‌باشد.
4-1- تأكيد بر تهيه دستورالعمل موضوع ماده 8-4 ضوابط طرح تفصيلي ( در خصوص تعيين حداكثر ضريب سكونت در پهنه M ) حداكثر ظرف مدت 6 ماه توسط شهرداري و تصويب دركميسيون ماده 5 
2- با توجه به اينكه فرصت مقرر در بند 4-6 ضوابط و مقررات طرح تفصيلي يكپارچه شهر تهران منقضي شده است، شورا فرصت مذكور را با رعايت مفاد تبصره 2 بند 4-3-5 سند اصلي مصوب طرح جامع شهر تهران مصوب آذرماه 1386 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران صرفاً تا پايان سال 1393 تمديد نمود. پس از اين تاريخ چنانچه طرح موضوعي- موضعي ذخيره توسعه و نوسازي شهري به تصويب كميسيون ماده پنج شهر تهران نرسيده باشد، اين اختيار از كميسيون ماده پنج سلب و موارد به صورت موردي مي بايست پس از تأييد كميسيون ماده پنج به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد.
3- بررسي تبصره ذيل بند 10-4 ضوابط و مقررات طرح تفصيلي مجددا در دستور كار كميته فني شوراي عالي قرار گرفته و پس از ارائه گزارش آماري تفصيلي شهرداري تهران نظر تخصصي كميته فني حداكثر ظرف مدت دو هفته به شوراي عالي ارائه شد. 
ادامه بررسي موضوع مغايرتهاي طرح جامع و تفصيلي شهر تهران به جلسه آتي شوراي عالي موكول شد.
همچنين شورايعالي شهرسازي و معماري ايران در ادامه مصوبه جلسه مورخ 28/7/93 خود و در روند بررسي موضوع مغايرتهاي طرح تفصيلي شهر تهران با طرح جامع مصوب 1386 با عنايت به صورتجلسه كميته فني شورايعالي و پيشنهادات شوراي اسلامي و شهرداري تهران در جلسه مورخ 5/8/93 خود به شرح زير تصميم‌گيري كرد:
4-در خصو ص بند 5-3 و تبصره‌هاي ذيل آن (درباره كاهش طبقات مجاز زير پهنه براساس محدوديت‌هاي عرض معبر و يا اندازه قطعه)، دستورالعملي ظرف مدت يك ماه تهيه و به تصويب كميسيون ماده 5 برسد. با توجه به اهميت موضوع و نقشي كه اين بند در نظام بخشيدن به ساخت و ساز در شهر تهران دارد، دبيرخانه شورايعالي موظف است در صورت عدم تهيه و تصويب دستورالعمل مذكور، رأساً نسبت به تهيه و ارائه آن به شورايعالي جهت اخذ تصميم مقتضي اقدام نمايد. علاوه بر اين تدقيق نقشه‌هاي مربوط به اين بند براساس دستورالعمل فوق‌الذكر توسط شهرداري و حداكثر ظرف مدت 4 ماه پس از تهيه و تصويب دستورالعمل مذكور انجام و به تصويب كميسيون ماده 5 برسد.تأكيد ميشود در تهيه دستورالعمل فوق‌الذكر موضوع بند 2-1-6 ضوابط طرح جامع مورد توجه، بررسي و بازبيني قرار گيرد.
5- ضرورت تسريع در بازنگري ضوابط ساخت و ساز بافتهاي فرسوده شهري و عدم ارائه هر گونه امتياز تشويقي تراكمي براي ساير بافتها از جمله لغو تعريف بافت ناپايدار كليه بندهاي تشويقي مربوط به بافت ناپايدار (از جمله بند 15).
تبصره- بديهي است هرگونه پيشنهاد در مورد تغيير مساحت محدوده و يا ضوابط خاص احداث بنا در اين محدوده ها پس از تصويب كميسيون ماده 5 بايد به تصويب شورايعالي شهرسازي و معماري برسد. 
6-در مورد تبصره بند 2-8 موضوع امكان افزايش سطح اشغال بيش از ميزان تعيين شده در جداول چهارگانه استفاده از اراضي از طريق تصويب در كميسيون ماده 5، ضوابط تبصره 4 ذيل بند 1-3-6 سند اصلي طرح جامع مبني بر ممنوعيت هرگونه افزايش سطح اشغال اعمال شود.
7-بند 4-2 و تبصره¬هاي ذيل آن در ضوابط طرح تفصيلي بطور كامل حذف مي‌شود. در مورد بند 3-8 ضوابط طرح تفصيلي، حداكثر افزايش طبقات با رعايت سقف تراكم مجاز و بر مبناي دستورالعملي كه به تصويب كميسيون ماده 5 خواهد رسيد، حداكثر معادل يك طبقه تعيين مي‌شوند.
8-در مورد بند 13-2 ضوابط طرح تفصيلي، طرح ويژه¬اي براي بافت ارزشمند معاصر نارمك توسط شهرداري تهران تهيه و ظرف مدت يك ماه به تصويب كميسيون ماده 5 شهر تهران برسد. 
9- از آنجا كه مقررات ملي ساختمان در سلسله مراتب اسناد بر ضوابط كليه طرحهاي تفصيلي حاكم است، دبيرخانه شواريعالي موظف است نسبت به احصاء مغايرتهاي ضوابط و مقررات طرح تفصيلي شهر تهران با اين مقررات اقدام و نتيجه را جهت اخذ تصميم به شورايعالي ارائه نمايد. 
10- بند 29-16 ضوابط طرح تفصيلي در مورد منطقه 22 تهران بطور كامل حذف ميگردد. شهرداري تهران موظف است طرح تفصيلي ويژه منطقه 22 را با تأكيد بر حفظ مسايل زيست محيطي و نقش اين منطقه در بهبود كيفيت هواي شهر تهران و كاهش بارگذاري و فضاي توسعه آتي شهر تهران ظرف مدت 3 ماه تهيه و به تصويب كميسيون ماده 5 رسانده و به شورايعالي جهت تصويب نهايي ارائه نمايد.
11- تمام اراضي با مساحت بيش از يك هزار متر مربع در منطقه 22 شهر تهران به صورت 30 درصد سهم مالكين و 70 درصد سهم شهرداري براي تأمين خدمات عمومي عمل شود.
12- در هيچ حالتي تراكم تشويقي متعلق به يك ملك (اعم از تراكم تشويقي باغات- بافت فرسوده – تجميع قطعات و ... ) از يك طبقه تجاوز ننمايد.