ایران شهرساز

شکیب بر خلاف برخی که می گویند طرح جامع تفصیلی تهران موجب کاهش ساخت و ساز و افزایش قیمت مسکن در تهران می‌شود، گفت:به تمام کسانی که در خصوص این طرح اظهار نظر می کنند می گویم آیا طرح را به خوبی مطالعه کرده اند که درباره آن اینطور نظر می‌دهند.

وی افزود:آیا اگر تمام واحدهای مسکونی تهران مجوز ساخت 12 طبقه نیز داده شود قیمت مسکن در تهران کاهش می‌یابد.

وی معتقد است که تا زمانی که درآمدهای شهرداری پایدار نباشد و از فروش تراکم و تغییر کاربری به دست آید طرح جامع تفصیلی تهران قابلیت اجرایی نخواهد داشت.

حمزه شکیب عضو هیات علمی و استاد دانشگاه تربیت مدرس است.او دارای دکترای دینامیک سازه و رئیس کمیسیون توسعه و عمران شورای اسلامی شهر تهران است.

گفت و گوی خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس با حمزه شکیب رئیس کمیسیون توسعه و عمران شورای اسلامی شهر تهران را با هم می خوانیم:

[b]سوال: طبق گزارش میدانی که از سطح شهر تهران انجام شد تمام بنگاه‌ها و سازندگان مسکن معتقدند که طرح جامع تفصیلی تهران به ضرر مسکن های کلنگی با متراژ کوچک است چرا که اگر قبل از اجرای طرح به یک واحد مسکونی کلنگی،مجوز چهار طبقه ساخت داده می شد الان به شرط تامین پارکینگ مجوز دو طبقه بیشتر داده نمی شود. [/b]

شکیب: سوال من این است که بنگاه‌های مسکن و سازندگان که می‌گویند طرح جامع تفصیلی تهران ساخت و ساز را کاهش و قیمت‌ها را افزایش می‌دهد آیا این طرح را به خوبی مطالعه کرده اند،آیا اگر تمام به واحدهای مسکونی تهران مجوز ساخت 12 طبقه نیز داده شود قیمت مسکن در تهران کاهش می‌یابد.

[b]سوال: سال 91 و 92 اوج تقاضای مسکن است، آیا اجرای طرح جامع تفصیلی که گفته می‌شود آمار ساخت و ساز را کاهش خواهد داد در شرایط منطقی است؟[/b]

شکیب: چیزی حدود 8 سال مشاوران کمیسیون‌های شورای شهر و شهرداری، استانداری و کمیسیون ماده 5 بر روی طرح جامع تفصیلی کار کردند و کلیات آن این گونه شده که متوسط تراکم در واحدهای مسکونی و در واحدهای تجاری بیشتر از طرح تفصیلی ملاک عمل است.یعنی به طور متوسط نباید نگران طرح جامع تفصیلی بود.

چون شهرسازی یک علم و یک دانش است و یکسری ضوابطی دارد که به ما می‌گوید در محلات مختلف متناسب با کاربریها و تاریخ محله و متناسب با موقعیت جغرافیایی و جمعیت‌پذیری محله باید تصمیم به ساخت و ساز بگیریم،یک محله پتانسیل بلند مرتبه‌سازی دارد و یک محله پتانسیل بلندمرتبه‌سازی ندارد و یا باید ساختمان‌های متوسط در آنجا احداث کرد، به عنوان مثال بیش از 12 طبقه را بلند مرتبه، بین 5 طبقه تا 12 طبقه را متوسط و کمتر از 5 طبقه را کوتاه مرتبه می‌گوییم.

[b]سوال: یعنی معتقدید این طرح موجب افزایش قیمت مسکن و کاهش ساخت و ساز نمی شود؟[/b]

شکیب: وقتی می‌گوییم متوسط تراکم در واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده و در تجاریها به مقدار قابل توجهی افزایش پیدا کرده است، پس متوسط نمی‌توانیم بگوییم که طرح تفصیلی می‌تواند هم بر روی ساخت و ساز و هم قیمت مسکن تأثیر بگذارد. علم شهرسازی و ضوابط شهرسازی به ما می‌گوید که نمی‌توان در همه نقاط بلندمرتبه‌سازی کرد.

[b]سوال: پس در محله هایی که خانه‌ها متراژ کمتری دارند مجوز ساخت طبقات کمتری داده می شود؟[/b]

شکیب:مثال می زنم،در یک واحد مسکونی کلنگی 50 متری که عرض آن 4متر است آیا می‌توان یک ساختمان پنج طبقه احداث کرد،اگر خدای ناکرده زمانی زلزله رخ دهد می‌دانید چه فاجعه‌ای رخ می دهد. ضوابط شهرسازی به ما می‌گوید که یک نقطه‌ای از شهر کوتاه، یک نقطه‌ای متوسط و یک نقطه‌ای از شهر را بلند مرتبه‌سازی کنید پس بنابراین ضوابط شهرسازی تأکید دارد که باید به شهر هویت داد.

محله‌های شهر تهران دارای کاربریهای خاص و متفاوت است و باید متناسب با آن کاربریها نیز اقدام به ساخت و ساز کرد .اگر ما قرار بود الحاقیه‌ای به طرح جامع تفصیلی تهران اضافه کنیم و هنوز طرح شروع نشده تغییری در آن ایجاد کنیم دیگر اصلا لزومی نداشت که 8 سال برای تدوین ضوابط شهرسازی این همه کارشناس و مشاور گرد هم جمع شوند.

[b]سوال: با این تفاسیر نتیجه می گیریم در برخی مناطق که جواز ساخت تعداد طبقات بیشتری داده می شد مجوز طبقات کمتری برای ساخت داده می شود.[/b]

شکیب: یک فرضیه دیگری که می‌توان ارائه کرد، این که همین الان اعلام شود در تهران هیچ فردی حق ندارد کمتر از 12 طبقه احداث کند و به همه اجازه دهیم که ساختمان‌های 12 طبقه بسازند. آیا می‌توان گفت قیمت مسکن در تهران افزایش پیدا نمی‌کند. پس نمی‌توانیم بگوییم که طرح جامع تفصیلی تهران ارتباط مستقیم با قیمت دارد.

شکیب:اگر طرح جامع زودتر اجرا می‌شد،بهتر بود اما هر زمان که جلوی ضرر گرفته شود، منفعت است.

[b]سوال: در برخی محله‌ها قبلا مجوز ساخت 5 طبقه داده شده و حال در طرح جامع تفصیلی مجوز 3 طبقه بیشتر داده نمی‌شود، فکر نمی‌کنید مثلاً این وضعیت باعث بلند و کوتاه شدن بناهای یک کوچه و زشت شدن چهره شهر شود.[/b]

شکیب: اولا این‌ وضعیت بخاطر این است که قوانین و مقررات یا رعایت نشده و یا ضوابط شهرسازی پیاده نشده است.پس شهر تهران را بیشتر از این خراب نکنیم. یک جایی باید موضوع را اداره کنیم،جلو برویم و جلوی مشکلات را بگیریم.اگر بخواهیم این ضوابط را به هر دلیلی رها کنیم واقعا عوارضی در آینده خواهد داشت که جبران‌ناپذیر است. همه به یاد دارند که 20 سال پیش در محله‌ها به ندرت خودروها پارک می‌کردند،اما در حال حاضر می‌بینید که کوچه‌ها به پارکینگ‌ تبدیل شده‌اند. پس بنابراین تبصره‌ای در طرح جامع تفصیلی آمده است که اگر یک واحد کلنگی 50 متری در یک کوچه‌ای که عرض آن 6 متر است بخواهد ساخت و ساز کند اگر 50 درصد بیشتر آنجا شکل گرفته باشد و در آن کوچه قبلا مجوز 5 طبقه یا 4 طبقه داده شده باشد مجبور هستند که مثل آن 50 درصد قبلی مجوز ساخت بدهند.

[b]سوال: توضیح بیشتری در خصوص این تبصره می دهید.[/b]

شکیب: اگر در کوچه‌ای 100 پلاک وجود داشته باشد مثلا 50 پلاک را قبلا مجوز چهار طبقه ساخت داده باشند اما ضابطه‌ آن کوچه در طرح تفصیلی تهران 3 طبقه است سازندگان می‌توانند در این کوچه مجوز چهار طبقه هم بگیرند.این وضعیت 50 درصد در کوچه‌ای که 100 پلاک دارد چندان خوب نیست،اما شرایط این را به ما تحمیل می‌کند وقتی که شرایط به ما تحمیل شده است باید این وضعیت را پذیرفت.

[b]سوال: امید دارید طرح جامع تفصیلی تهران حداقل 20 سال اجرا شود و اینکه مدیران شهری و یا شهردار آینده نخواهند این طرح جامع را متوقف و طرح دیگری را اجرا کنند.[/b]

شکیب:بنده که چشمم آب نمی‌خورد،البته خدای ناکرده منظورم این نیست که شهردار فعلی نمی‌خواهد نه این گونه نیست.اگر دو دهه قبلی بررسی شود تهران همیشه ضوابط و طرح تفصیلی داشته است و شاید هم به دقیقی این طرح جامع تفصیلی که ارائه شده نبوده است، اما هیچ شهرداری مقید به اجرای این طرح‌ها نبوده است. تنها امیدوار بودن به اجرای طرح جامع تفصیلی در 20 سال آینده کافی نیست،چرا که باید زیرساخت‌های آن فراهم شود و تا زمانی که مسئله درآمدی شهرداری حل نشود به نظر من طرح جامع تفصیلی قابلیت اجرایی ندارد.