چالش فروش خانه‌های نوساز(مسکن مهر)

چالش فروش خانه‌های نوساز

شواهد نشان می‌دهد كه پیشنهاد دو ماه پیش وزارت مسكن مبنی بر تبدیل «واحدهای نوساز» به «مسكن مهر» كه برای پایان دادن به سرگردانی نیم میلیون واحد مسكونی رسوب‌شده در بازار، به انبوه‌سازان ارائه شد، نتوانسته چرخه خرید و فروش مسكن را احیا كند و سازند‌ه‌ها را از ركود نجات دهد.

انبوه‌سازان در چند استان برای عرضه واحدهایشان در قالب مسكن مهر پیش‌قدم شده‌اند، اما ناهمخوانی در مشخصات این واحدها با خصوصیات مسكن مهر، فروش آنچه كه ماه‌ها است انبوه‌سازان ساخته‌اند را هم چنان با بن‌بست مواجه كرده است.
قیمت و ارزش فوق‌العاده بالای زمین در برخی پروژه‌ها، ممنوعیت اجرای این توافق در داخل شهر تهران و ۷ كلان‌شهر دیگر و بالاخره متراژ بالای واحدهای رسوبی از جمله موانعی است كه هم‌اكنون در مسیر تبدیل خانه‌های نوساز به مسكن مهر قرار گرفته است.
در شهر تهران هم‌اكنون ۲۵‌هزار واحد مسكونی ساخته‌شده بدون مشتری وجود دارد كه ناتوانی در فروش آنها، سازنده‌هایشان را با مشكل تامین مالی برای شروع پروژه‌های جدید روبه‌رو كرده است. این سازنده‌ها امید داشتند بتوانند تولیداتی كه به دلیل ركود روی دستشان مانده را به مسكن مهر تبدیل كنند، اما طبق قانون، مسكن مهر برای تهرانی‌ها باید فقط و فقط در شهرهای جدید تعریف شود.
استدلال دولت این است كه اگر تعدادی از ساختمان‌های داخل شهر تهران به مسكن مهر اختصاص یابد، نوعی تبعیض بین ساكنان این ساختمان‌ها با كسانی كه هم‌اكنون زمین ۹۹ ساله در پرند، هشتگرد و پردیس تحویلشان شده به وجود خواهد آمد.این در حالی است كه وزارت مسكن آمادگی تبدیل واحدهای نوساز خارج از شهر تهران به مسكن مهر را دارد؛ اما طبق گفته انبوه‌سازان، عمده واحدهای رسوبی استان، در داخل كلان‌شهر تهران قرار دارد.
مانع دیگری كه سرراه عرضه واحدهای نوساز در قالب مسكن مهر قرار دارد، نحوه تعیین تكلیف زمین این واحدها است. وزارت مسكن می‌خواهد زمین واحدهای رسوبی را به ۹۹ ساله تبدیل كند تا قیمت زمین از ارزش ملك حذف شود و كم‌درآمدها امكان خرید آنها را داشته باشند در مقابل، به جای پول زمین، زمین دیگری در نقطه دیگر تحویل انبوه‌سازان خواهد شد. اما این تهاتر گویا با منافع مالی سازنده‌ها در تضاد است. اغلب انبوه‌سازان تمایلی به تهاتر زمین با ارزشی كه روی آن آپارتمان ساخته‌اند، با زمینی را كه دولت در خارج شهر قرار است به آنها بدهد، ندارند یا اینكه ارزش زمین واحدهای رسوبی به قدری بالاست كه دولت تمایلی به تهاتر آن ندارد.
عامل دیگری كه باعث شده طرح تبدیل خانه‌های نوساز به مسكن مهر به آن راحتی كه در ابتدا تصور می‌شد اجرا نشود، بحث متراژ واحدها است.
برای مسكن مهر باید میانگین مساحت واحدهای یك ساختمان ۷۵‌متر مربع باشد؛ این در حالی است كه متراژ واحدهای رسوبی عمدتا میانگین ۱۰۰متر مربع را داراست.مجموعه این ناهمخوانی‌ها باعث شده هم‌اكنون ۴۷۰‌هزار واحد مسكونی روی دست سازنده‌ها برای مدتی نامعلوم باقی بماند.
صاحبان این واحدها به دلیل انتظار سودهای چند برابر قیمت تمام شده، حاضر نیستند به قیمتی كه بازار كنونی تعیین كرده، آنها را عرضه كنند. از سوی دیگر قدرت مالی متقاضیان مسكن به دلیل قطع وام خرید، پایین است.در این شرایط، طرح تبدیل واحدهای رسوبی به مسكن مهر بخصوص در تهران می‌توانست، رونق را به بازار معاملاتی برگرداند. اما تهران از این موضوع مستثنی است. در حال حاضر، در بسیاری از استان‌ها، شرایط فیزیكی واحدهای نوساز برای تبدیل شدن به مسكن مهر، مناسب نیست.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان مركزی در این باره گفت: ۹‌هزار واحد نوساز فروش نرفته در این استان وجود دارد، اما از یك سو مساحت این واحدها از ۷۵‌متر مربع بیشتر است و از سوی دیگر زمین این واحدها قیمتی است كه عملا امكان تهاتر با زمین دولتی را سلب می‌كند.
كسری امیری‌راد افزود: سازمان مسكن استان مركزی در مقابل زمین‌ این واحدها، پیشنهاد تهاتر با زمین شهرهای كوچك را مطرح كرده است كه در این حالت ارزش زمین‌ها با هم برابر نمی‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، انبوه‌سازان دو راه بیشتر برای ادامه فعالیت را ندارند. اول اینكه، از مقابله با موج كاهش قیمت مسكن پرهیز كنند و قیمت فروش واحدهای رسوبی را پایین بیاورند. راه دوم نیز مشاركت در ساخت پروژه‌های مسكن مهر است. برای مشاركت در این طرح اگرچه باید قید سودهای آنچنانی زده شود، اما به دلیل كثرت پروژه‌ها، سود اقتصادی در این راه مناسب و تضمین شده است.وزارت مسكن حاضر است همه پروژه‌ها در طرح مسكن مهر را به انبوه‌سازان واگذار كند به شرط آنكه آنها در تفاهمی كه امضا می‌كنند مراعات حال گروه‌های كم‌درآمد به لحاظ قیمت تمام شده را بكنند.
● نابسامانی در مسكن مهر تهران
ماه پیش شورای عالی مسكن مصوب كرد برای اینكه، كار مسكن مهر سرعت بگیرد، زمین‌های ۹۹ ساله به جای تعاونی‌ها به گروه‌های چند نفره واگذار شود. وزیر مسكن نیز با تایید این موضوع گفت: تعاونی‌های فعلی در مسكن مهر آن طور كه باید، خوب كار نكرده‌اند.به رغم همه این برنامه‌ریزی‌ها، اخیرا مدیر كل اداره تعاون استان تهران اعلام كرده در تهران كماكان مسكن مهر به صورت تعاونی ادامه پیدا خواهد كرد. محمود حیدری افزود: با توجه به اینکه مصوبه اخیر کارگروه مسکن ادامه واگذاری‌ها به طرح مسکن مهر را به صورت گروهی تصویب کرد؛ ولی تبصره ۲ ماده ۱ این دستورالعمل به شورای تامین مسکن استان اجازه داد که می‌تواند با دلایل محکم تصویب کند که فعالیت مسکن مهر باید به روش تعاونی انجام شود. به همین خاطر در آخرین جلسه شورای تامین مسکن استان تصمیم‌گیری شد که برای جلوگیری از به‌‌هم‌ریختگی و از بین رفتن انسجام در تعاونی‌های مسکن مهر، اجرای پروژه‌ها به صورت تعاونی و در قالب اتحادیه‌ها دنبال شود.
منبع: دنياى اقتصاد