۱۳۹۰-۱۲-۷، ۱۲:۵۰ صبح
روش هاي قيمت گذاري مسكن تا چه حد صحيح هستند
دكتر عبده تبريزي-غلامرضا افشار
روزنامه سرمايه، شماره 332 به تاريخ 6/9/85، صفحه 12 (بازار سرمايه)
نويسنده: دكتر عبده تبريزي-غلامرضا افشار
مدت هاي مديدي است كه تورم باعث افزايش قيمت مسكن شده است و چون افزايش دستمزد حقوق بگيران در طي اين سال ها برابر با افزايش تورم افزايش نيافته است باعث شده كه قيمت املاك در مقايسه با در آمد سرانه افراد جامعه به شكل نامعقولي افزايش يابد.
در كنار اين مساله امكان استفاده از روش ناصحيح قيمت گذاري املاك توسط كارشناسان شهرداري ها يكي ديگر از مسايلي است كه بايد مورد توجه قرار گيرد. به همين منظورآقاي غلامرضا افشار در پايان نامه خود درصدد است ببيند كه آيا روش مورد استفاده در شهرداري ها براي قيمت گذاري روي املاك روشي كاراست يا خير.
از ديدگاه نظري نوسانات و تغييرات سطح قيمت املاك به عوامل متعددي بستگي دارد بعضي از اين عوامل داراي ماهيتي كمي و برخي هم از سرشت كيفي برخوردارند.
با توجه به كارهاي آماري انجام شده در پژوهش حاضر كه در دو مرحله صورت گرفته مي توان چنين نتيجه گرفت كه قيمت هاي اعمال شده توسط شهرداري ها فاقد بنيان علمي لازم بوده و اين قيمت گذاري بدون توجه به عوامل موثر بر ارزش املاك صورت گرفته است، در پاره اي از موارد قيمت بسيار دورتر از قيمت هاي روز است و در پاره اي موارد اين فاصله كم تر است.
شهرداري مشهد در مدل قيمت گذاري خود به موارد زير توجه نكرده است:
1- دسترسي به معابر اصلي: با دسترسي به معابر اصلي ارزش املاك با ضريب بسيار كوچكي شروع به افزايش مي كند اما بعد از يك سطح معين هر چه ميزان دسترسي به معابر اصلي افزايش يابد از ارزش املاك كاسته خواهد شد.
2- فاصله متوسط از حرم: در مدل قيمت گذاري شهرداري هر چه فاصله متوسط از حرم بيش تر باشد قيمت مسكن با يك ضريب كوچك كاهش مي يابد ولي اين تحقيق نشان داد كه ضريب كاهش كوچك نبوده بلكه رقم بزرگي است.
3- عدم توجه به كاربري املاك: شهرداري بدون توجه به اين عامل همه املاك موجود در منطقه را با استفاده از يك مدل واحد قيمت گذاري مي كند كه باعث به وجود آمدن انحرافات جدي در مدل قيمت گذاري آن ها مي شود.
4- عدم توجه به تعداد برهاي املاك: در مدل شهرداري فقط اگر ملك دو بر باشد ارزش بالاتري براي آن قايلند، در حالي كه ملك سه بر تجاري ارزش بالاتري از ملك دو بر تجاري دارد.
در اين تحقيق بعد از اثبات فرضيه «قيمت گذاري املاك توسط شهرداري ها ناكاراست»، اين نتايج حاصل شده است:
در ارزشيابي املاك قبل از هر چيز ديگر بايد اقدام به ايجاد پايگاه هاي اطلاعاتي مناسبي كرد كه در آن تمامي مشخصات املاك منطقه مورد نقد براساس كاربري هايشان طبقه بندي شده باشد.سپس هر گروه و عوامل موثر بر ارزش آن ها را طبقه بندي كرده و اين پايگاه اطلاعاتي را براساس آخرين اطلاعات به دست آمده از بازار به هنگام كرد.مساحت يكي از ويژگي هاي مهم املاك است كه بر ارزش آن ها اثر مشخص مي گذارد يعني با افزايش مساحت ملك قيمت آن كاهش مي يابد. البته ميزان كاهش قيمت بستگي به كاربري ملك دارد. اگر ملك تجاري باشد اين ضريب بسيار بالاتر است تا زماني كه ملك مسكوني باشد و در املاك صنعتي اين ضريب خيلي كوچك است.كاربري املاك نيز از عوامل مهم ديگر است كه به طور مستقيم بر ارزش آن ها اثر مي گذارد. به طوري كه املاك تجاري گران قيمت ترين و به ترتيب املاك اداري و مسكوني در درجه اهميت كم تري در ايجاد درآمد قرار دارند.
دسترسي به معابر اصلي هم يكي از عوامل موثر بر ارزش املاك است. هر چه دسترسي به معابر اصلي راحت تر بوده منطقاً بايد قيمت ملك افزايش يابد البته در شهرهاي بزرگ با حجم ترافيك بالا اگر اين دسترسي باعث سلب آرامش شود از عوامل كاهنده ارزش به حساب مي آيد.
دسترسي به اماكن مذهبي، تاريخي در شهرهاي زيارتي و سياحتي در صورت برخورداري ملك از كاربري تجاري رابطه مستقيم با ارزش ملك دارد.
در صورتي كه يك ملك داراي چندين كاربري باشد بايد بهترين كاربري آن را كه بيش تر از آن استفاده مي شود در نظر گرفت.
هر چه يك ملك داراي عرض بيش تري باشد ارزش بالاتري دارد البته بسته به نوع كاربري، ميزان افزايش متفاوت است. مثلاً در املاك با كاربري تجاري به علت امكان احداث تعداد بيش تر واحدهاي تجاري و انجام تبليغات بيش تر در املاك با عرض بالاتر، ميزان افزايش قيمت ملك تجاري نسبت به گونه هاي مشابه بالاتر است.
عامل ديگري كه در ارزشيابي املاك بايد مورد توجه قرار گيرد، مساله محدود نمودن منطقه مورد ارزشيابي است زيرا در هر منطقه عوامل مشخصي هستند كه بر ارزش املاك در آن منطقه اثر مي گذارند و زماني كه محدوده ارزشيابي بسيار بزرگ مي شود عوامل بيش تري هم مورد بررسي قرار مي گيرند و در اين صورت متغيرها حالت تجانس خود را از دست داده و ناهمگون مي شوند و ممكن است كه فرآيند ارزشيابي را دچار انحرافات جدي كرده و ارزش تعيين شده را از درجه اعتبار ساقط كند و بر همين اساس است كه مي توان اظهار كرد كه در هيچ شرايطي نمي توان مدلي ارايه كرد كه بتواند تمامي عوامل موثر بر ارزش املاك را دربرداشته و از آن بتوان براي ارزشيابي املاك در هر نقطه اي استفاده كرد. بنابراين بايد با بررسي و مطالعات وسيع، خصوصيات و عواملي كه بر ارزش املاك اثر مي گذارند را شناسايي كرده و مدلي مختص آن منطقه طراحي كرد.در فرآيند ارزشيابي براي جلوگيري از انحرافات بايد املاكي را كه به طور غيرعادي قيمت گذاري شده اند، كنار بگذاريم.
داشتن خيابان هاي فرعي و كوچه هاي عريض تر مي تواند عاملي باشد كه باعث بالا رفتن ارزش املاك شود اما اين نتيجه در صورتي معتبر و منطقي است كه املاك مورد ارزشيابي همه در يك كوچه و يا خيابان فرعي قرار گرفته باشد زيرا ممكن است كه كوچه يا خياباني با عرض كم تر داراي املاكي با ارزش بالاتر باشد و علل مختلفي مي تواند داشته باشد مثلاً توسعه يافتگي يك كوچه در مقابل ساير كوچه ها مي تواند ارزش بالاتري را ايجاد كند پس بايد زماني اثر خيابان فرعي و كوچه را تعيين كرد كه همه املاك مورد نظر در يك منطقه قرار گرفته و از بسياري جهت شبيه يكديگر باشند.در نهايت بايد گفت كه ارزشيابي املاك فرآيندي بسيار پيچيده است و به جهت اين كه عوامل بسيار زيادي بر ارزش املاك اثرگذار هستند همچنين همان طور كه قبلاً بيان شد به دليل اين كه بعضي از اين عوامل ماهيتي كمي و برخي ديگر از سرشت كيفي برخوردارند بنابراين آنچه كه بسيار مهم جلوه مي كند اين است كه بتوان از روش مناسب در شرايط مختلف استفاده كرد و اين تجربه و قضاوت ارزشياب است كه براي وارد كردن اثر متغيرهاي كيفي در فرآيند ارزشيابي نقش اول را بازي مي كند بنابراين هر چه ارزشيابي از تجربه، مهارت، آگاهي هاي فردي و قدرت قضاوت بالاتري برخوردار باشد ارزش تعيين شده به واقعيت نزديك تر خواهد بود.
\ تلخيص: فيروزه سالارالديني
مطالب فوق خلاصه اي از پايان نامه آقاي غلامرضا افشار تحت عنوان « مدل ارزشيابي زمين و املاك در شهر هاي موجود» است كه به راهنمايي دكتر حسين عبده تبريزي در دانشگاه علامه طباطبايي در بهمن 1373 دفاع شده است.
مدت هاي مديدي است كه تورم باعث افزايش قيمت مسكن شده است و چون افزايش دستمزد حقوق بگيران در طي اين سال ها برابر با افزايش تورم افزايش نيافته است باعث شده كه قيمت املاك در مقايسه با در آمد سرانه افراد جامعه به شكل نامعقولي افزايش يابد.
در كنار اين مساله امكان استفاده از روش ناصحيح قيمت گذاري املاك توسط كارشناسان شهرداري ها يكي ديگر از مسايلي است كه بايد مورد توجه قرار گيرد. به همين منظورآقاي غلامرضا افشار در پايان نامه خود درصدد است ببيند كه آيا روش مورد استفاده در شهرداري ها براي قيمت گذاري روي املاك روشي كاراست يا خير.
از ديدگاه نظري نوسانات و تغييرات سطح قيمت املاك به عوامل متعددي بستگي دارد بعضي از اين عوامل داراي ماهيتي كمي و برخي هم از سرشت كيفي برخوردارند.
با توجه به كارهاي آماري انجام شده در پژوهش حاضر كه در دو مرحله صورت گرفته مي توان چنين نتيجه گرفت كه قيمت هاي اعمال شده توسط شهرداري ها فاقد بنيان علمي لازم بوده و اين قيمت گذاري بدون توجه به عوامل موثر بر ارزش املاك صورت گرفته است، در پاره اي از موارد قيمت بسيار دورتر از قيمت هاي روز است و در پاره اي موارد اين فاصله كم تر است.
شهرداري مشهد در مدل قيمت گذاري خود به موارد زير توجه نكرده است:
1- دسترسي به معابر اصلي: با دسترسي به معابر اصلي ارزش املاك با ضريب بسيار كوچكي شروع به افزايش مي كند اما بعد از يك سطح معين هر چه ميزان دسترسي به معابر اصلي افزايش يابد از ارزش املاك كاسته خواهد شد.
2- فاصله متوسط از حرم: در مدل قيمت گذاري شهرداري هر چه فاصله متوسط از حرم بيش تر باشد قيمت مسكن با يك ضريب كوچك كاهش مي يابد ولي اين تحقيق نشان داد كه ضريب كاهش كوچك نبوده بلكه رقم بزرگي است.
3- عدم توجه به كاربري املاك: شهرداري بدون توجه به اين عامل همه املاك موجود در منطقه را با استفاده از يك مدل واحد قيمت گذاري مي كند كه باعث به وجود آمدن انحرافات جدي در مدل قيمت گذاري آن ها مي شود.
4- عدم توجه به تعداد برهاي املاك: در مدل شهرداري فقط اگر ملك دو بر باشد ارزش بالاتري براي آن قايلند، در حالي كه ملك سه بر تجاري ارزش بالاتري از ملك دو بر تجاري دارد.
در اين تحقيق بعد از اثبات فرضيه «قيمت گذاري املاك توسط شهرداري ها ناكاراست»، اين نتايج حاصل شده است:
در ارزشيابي املاك قبل از هر چيز ديگر بايد اقدام به ايجاد پايگاه هاي اطلاعاتي مناسبي كرد كه در آن تمامي مشخصات املاك منطقه مورد نقد براساس كاربري هايشان طبقه بندي شده باشد.سپس هر گروه و عوامل موثر بر ارزش آن ها را طبقه بندي كرده و اين پايگاه اطلاعاتي را براساس آخرين اطلاعات به دست آمده از بازار به هنگام كرد.مساحت يكي از ويژگي هاي مهم املاك است كه بر ارزش آن ها اثر مشخص مي گذارد يعني با افزايش مساحت ملك قيمت آن كاهش مي يابد. البته ميزان كاهش قيمت بستگي به كاربري ملك دارد. اگر ملك تجاري باشد اين ضريب بسيار بالاتر است تا زماني كه ملك مسكوني باشد و در املاك صنعتي اين ضريب خيلي كوچك است.كاربري املاك نيز از عوامل مهم ديگر است كه به طور مستقيم بر ارزش آن ها اثر مي گذارد. به طوري كه املاك تجاري گران قيمت ترين و به ترتيب املاك اداري و مسكوني در درجه اهميت كم تري در ايجاد درآمد قرار دارند.
دسترسي به معابر اصلي هم يكي از عوامل موثر بر ارزش املاك است. هر چه دسترسي به معابر اصلي راحت تر بوده منطقاً بايد قيمت ملك افزايش يابد البته در شهرهاي بزرگ با حجم ترافيك بالا اگر اين دسترسي باعث سلب آرامش شود از عوامل كاهنده ارزش به حساب مي آيد.
دسترسي به اماكن مذهبي، تاريخي در شهرهاي زيارتي و سياحتي در صورت برخورداري ملك از كاربري تجاري رابطه مستقيم با ارزش ملك دارد.
در صورتي كه يك ملك داراي چندين كاربري باشد بايد بهترين كاربري آن را كه بيش تر از آن استفاده مي شود در نظر گرفت.
هر چه يك ملك داراي عرض بيش تري باشد ارزش بالاتري دارد البته بسته به نوع كاربري، ميزان افزايش متفاوت است. مثلاً در املاك با كاربري تجاري به علت امكان احداث تعداد بيش تر واحدهاي تجاري و انجام تبليغات بيش تر در املاك با عرض بالاتر، ميزان افزايش قيمت ملك تجاري نسبت به گونه هاي مشابه بالاتر است.
عامل ديگري كه در ارزشيابي املاك بايد مورد توجه قرار گيرد، مساله محدود نمودن منطقه مورد ارزشيابي است زيرا در هر منطقه عوامل مشخصي هستند كه بر ارزش املاك در آن منطقه اثر مي گذارند و زماني كه محدوده ارزشيابي بسيار بزرگ مي شود عوامل بيش تري هم مورد بررسي قرار مي گيرند و در اين صورت متغيرها حالت تجانس خود را از دست داده و ناهمگون مي شوند و ممكن است كه فرآيند ارزشيابي را دچار انحرافات جدي كرده و ارزش تعيين شده را از درجه اعتبار ساقط كند و بر همين اساس است كه مي توان اظهار كرد كه در هيچ شرايطي نمي توان مدلي ارايه كرد كه بتواند تمامي عوامل موثر بر ارزش املاك را دربرداشته و از آن بتوان براي ارزشيابي املاك در هر نقطه اي استفاده كرد. بنابراين بايد با بررسي و مطالعات وسيع، خصوصيات و عواملي كه بر ارزش املاك اثر مي گذارند را شناسايي كرده و مدلي مختص آن منطقه طراحي كرد.در فرآيند ارزشيابي براي جلوگيري از انحرافات بايد املاكي را كه به طور غيرعادي قيمت گذاري شده اند، كنار بگذاريم.
داشتن خيابان هاي فرعي و كوچه هاي عريض تر مي تواند عاملي باشد كه باعث بالا رفتن ارزش املاك شود اما اين نتيجه در صورتي معتبر و منطقي است كه املاك مورد ارزشيابي همه در يك كوچه و يا خيابان فرعي قرار گرفته باشد زيرا ممكن است كه كوچه يا خياباني با عرض كم تر داراي املاكي با ارزش بالاتر باشد و علل مختلفي مي تواند داشته باشد مثلاً توسعه يافتگي يك كوچه در مقابل ساير كوچه ها مي تواند ارزش بالاتري را ايجاد كند پس بايد زماني اثر خيابان فرعي و كوچه را تعيين كرد كه همه املاك مورد نظر در يك منطقه قرار گرفته و از بسياري جهت شبيه يكديگر باشند.در نهايت بايد گفت كه ارزشيابي املاك فرآيندي بسيار پيچيده است و به جهت اين كه عوامل بسيار زيادي بر ارزش املاك اثرگذار هستند همچنين همان طور كه قبلاً بيان شد به دليل اين كه بعضي از اين عوامل ماهيتي كمي و برخي ديگر از سرشت كيفي برخوردارند بنابراين آنچه كه بسيار مهم جلوه مي كند اين است كه بتوان از روش مناسب در شرايط مختلف استفاده كرد و اين تجربه و قضاوت ارزشياب است كه براي وارد كردن اثر متغيرهاي كيفي در فرآيند ارزشيابي نقش اول را بازي مي كند بنابراين هر چه ارزشيابي از تجربه، مهارت، آگاهي هاي فردي و قدرت قضاوت بالاتري برخوردار باشد ارزش تعيين شده به واقعيت نزديك تر خواهد بود.
\ تلخيص: فيروزه سالارالديني
مطالب فوق خلاصه اي از پايان نامه آقاي غلامرضا افشار تحت عنوان « مدل ارزشيابي زمين و املاك در شهر هاي موجود» است كه به راهنمايي دكتر حسين عبده تبريزي در دانشگاه علامه طباطبايي در بهمن 1373 دفاع شده است.
دكتر عبده تبريزي-غلامرضا افشار
روزنامه سرمايه، شماره 332 به تاريخ 6/9/85، صفحه 12 (بازار سرمايه)
