۱۳۹۱-۵-۴، ۱۱:۳۹ عصر
مسكن ویژه به كدام دسته از خانوارهای تهرانی می‌رسد؟
همچنین سقف پرداخت‌های ایشان اعم از پرداخت نقدی و اقساط تقریبا برابر با میزان ودیعه و اجاره‌بهای منزل استیجاری قبلی است؛ بنابراین چنانچه روش اخذ هزینه‌های مربوط به مسكن ویژه با الگوی درآمد و هزینه این گروه مطابقت داشته باشد، این افراد به مشاركت در طرح مسكن ویژه ترغیب خواهند شد.
دنیای اقتصاد: چند ماهی است طرح مسكن ویژه، تیتر برخی روزنامه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد. آن‌طور كه از اخبار مربوطه برمی‌آید مسكن ویژه برای تهرانی‌های بدون خانه، با درآمد متوسط در نظر گرفته شده و در اراضی دولتی واقع در چند منطقه شهری تهران احداث خواهد شد.
سیاست‌گذاران عرصه مسكن در طول سالیان متمادی، انتظار داشته و دارند كه طرح‌هایی چون مسكن ویژه، پاسخگوی نیاز فاقدین مسكن و متقاضیان خرید واحدهای مسكونی بوده و منجر به كنترل قیمت مسكن شود، اما آیا اینگونه طرح‌ها، چنین انتظاری را برآورده می‌سازد؟
از آنجایی كه پاسخ به سوال فوق مستلزم گونه‌بندی انواع متقاضیان خرید مسكن می‌باشد و به‌رغم آنكه برای دستیابی به این گونه‌بندی، آمارگیری‌های دقیق مورد نیاز است، لكن با استفاده از برخی شواهد موجود، می‌توان بر مبنای میزان پس‌انداز خانوار (درآمد منهای هزینه)، فاقدین مسكن و متقاضیان خرید واحدهای مسكونی در شهر تهران را مطابق زیر دسته‌بندی و بررسی كرد كه هركدام از گروه‌های زیر، چگونه و تا چه حد از این طرح منتفع می‌شوند:
دسته اول خانوارهایی هستند كه میزان درآمد ماهانه آنها از هزینه‌هایشان كمتر بوده و چنانچه فاقد مسكن باشند، درآمد ایشان جوابگوی هزینه‌های جاری از جمله اجاره خانه نمی‌باشد. افراد این گروه اغلب پس‌انداز ناچیزی دارند كه در اختیار موجر است؛ بنابراین حتی اگر هزینه‌های تملك مسكن ویژه با پس‌انداز ناچیز و اجاره‌بهای ماهانه آنها برابر باشد، این افراد به سختی توانایی پرداخت هزینه‌های مربوطه را خواهند داشت.
دسته دوم خانوارهایی هستند كه میزان درآمد ماهانه‌شان تقریبا برابر با هزینه‌های ماهانه‌شان می‌باشد. این دسته چنانچه فاقد مسكن باشند، اغلب همه پس‌انداز سالانه خود را در اختیار موجران قرار می‌دهند. الگوی درآمد و هزینه اینگونه خانوارها محدودیت‌هایی برای ایشان به وجود می‌آورد به‌گونه‌ای كه این گروه تنها زمانی قادر به پرداخت هزینه طرح‌هایی چون مسكن ویژه هستند كه قرارداد خود را با موجر به پایان رسانده، از پرداخت اجاره‌بها فارغ شده، پس‌انداز خود را از موجر دریافت كرده و از مسكن استیجاری به مسكن ویژه نقل مكان كنند.
همچنین سقف پرداخت‌های ایشان اعم از پرداخت نقدی و اقساط تقریبا برابر با میزان ودیعه و اجاره‌بهای منزل استیجاری قبلی است؛ بنابراین چنانچه روش اخذ هزینه‌های مربوط به مسكن ویژه با الگوی درآمد و هزینه این گروه مطابقت داشته باشد، این افراد به مشاركت در طرح مسكن ویژه ترغیب خواهند شد.
دسته سوم خانوارهایی هستند كه میزان درآمد ماهانه آنها بیشتر از هزینه‌هایشان است. همان‌طور كه ذیل مشخصات گروه دوم ذكر شد چنانچه افراد این گروه فاقد مسكن ملكی باشند و روش اخذ هزینه‌های مربوط به مسكن ویژه با الگوی درآمد و هزینه‌هایشان مطابقت داشته باشد، این گروه در طرح مسكن ویژه مشاركت خواهند داشت.
اما برخی افراد این گروه به‌رغم آنكه دارای مسكن ملكی می‌باشند، همچنان از متقاضیان خرید مسكن به شمار می‌روند. این افراد معمولا، قبلا اقدام به خرید واحد مسكونی كرده‌اند لكن واحد مسكونی مذكور به علت دورافتادگی، كوچكی، قدیمی بودن و... جهت زندگی ایشان، مطلوب نمی‌باشد. چنانچه این افراد تمایل به سكونت در واحد مسكونی خریداری شده نداشته باشند، اغلب واحد مسكونی نامطلوب را برای مدتی اجاره داده و خود نیز در منزل استیجاری مطلوب سكونت می‌كنند تا پس از فراهم شدن امكان بیشتر، واحد مناسب‌تری تهیه كرده و در آن ساكن شوند.
شاید بتوان گفت بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسكن در شهر تهران، جزو این دسته می‌باشند: افرادی كه تمایل دارند واحد مسكونی خود را تبدیل به احسن كنند. این گروه معمولا پس از سال‌ها تلاش و با استفاده از وام و پس‌انداز، در موقعیتی قرار گرفته‌اند كه می‌توانند مسكن مناسبت‌تری تهیه كنند، اما با توجه به این مهم كه مسكن كالایی سرمایه بر است، با گذشت زمان ارزش نقدینگی این گروه در برابر ارزش مسكن كاهش یافته و این امر منجر به نگرانی و تلاش وافر آنها برای خرید واحد مسكونی مناسب می‌شود. از آنجایی كه این گروه از متقاضیان مسكن، دارای منزل مسكونی بوده و مسكن ویژه به افراد فاقد خانه تعلق می‌گیرد، این افراد مخاطب طرح مسكن ویژه نمی‌باشند.
دسته چهارم افرادی هستند كه میزان درآمد ماهانه‌شان به طرز قابل ملاحظه‌ای افزون بر هزینه‌ها است. اینگونه افراد چنانچه فاقد مسكن بوده و واقعا قصد خرید منزل مسكونی را داشته باشند، اغلب تمایل دارند با پرداخت مستقیم هزینه‌های مسكن، در مناطق مورد نظرشان اقدام به خرید منزل مسكونی كنند. بنابراین ممكن است اقبال كمتری نسبت به طرح مسكن ویژه از خود نشان دهند.
اما در این گروه افرادی هستند كه به‌رغم داشتن مسكن ملكی، همچنان از متقاضیان خرید مسكن به شمار می‌روند، این افراد سرمایه‌گذاران خرد وكلانی هستند كه بازار مسكن را امن‌ترین و مناسب‌ترین بستر برای سرمایه‌گذاری می‌دانند و سرمایه‌های خود را به این بازار گسیل داشته‌اند. شاید یكی از مهم‌ترین دلایل گرانی مسكن، حضور اینگونه متقاضیان در بازار مسكن باشد. متذكر می‌شود، از آنجایی كه این گروه از متقاضیان خرید مسكن، دارای مسكن ملكی بوده و مسكن ویژه به افراد فاقد خانه تعلق می‌گیرد، ایشان مخاطب طرح مذكور نیستند.
بنابر موارد فوق، تنها افرادی كه به صورت مشروط مخاطب اصلی طرح مسكن ویژه به حساب می‌آیند دسته دوم و گروهی از دسته سوم هستند. در نتیجه چنانچه طرح مسكن ویژه با فرآیند تبیین شده كنونی به اجرا درآید، به بخش عمده‌ای از بازار پاسخگو نبوده؛ بنابراین در كنترل قیمت مسكن به صورت 100 درصد تاثیرگذار نخواهد بود.
سپیده ریاضی؛كارشناس شهرسازی و معماریسیاستگذاران عرصه مسكن در طول سالیان متمادی، انتظار داشته و دارند كه طرح‌هایی چون مسكن ویژه، پاسخگوی نیاز فاقدین مسكن و متقاضیان خرید واحدهای مسكونی بوده و منجر به كنترل قیمت مسكن شود، اما آیا اینگونه طرح‌ها، چنین انتظاری را برآورده می‌سازد؟
از آنجایی كه پاسخ به سوال فوق مستلزم گونه‌بندی انواع متقاضیان خرید مسكن می‌باشد و به‌رغم آنكه برای دستیابی به این گونه‌بندی، آمارگیری‌های دقیق مورد نیاز است، لكن با استفاده از برخی شواهد موجود، می‌توان بر مبنای میزان پس‌انداز خانوار (درآمد منهای هزینه)، فاقدین مسكن و متقاضیان خرید واحدهای مسكونی در شهر تهران را مطابق زیر دسته‌بندی و بررسی كرد كه هركدام از گروه‌های زیر، چگونه و تا چه حد از این طرح منتفع می‌شوند:
دسته اول خانوارهایی هستند كه میزان درآمد ماهانه آنها از هزینه‌هایشان كمتر بوده و چنانچه فاقد مسكن باشند، درآمد ایشان جوابگوی هزینه‌های جاری از جمله اجاره خانه نمی‌باشد. افراد این گروه اغلب پس‌انداز ناچیزی دارند كه در اختیار موجر است؛ بنابراین حتی اگر هزینه‌های تملك مسكن ویژه با پس‌انداز ناچیز و اجاره‌بهای ماهانه آنها برابر باشد، این افراد به سختی توانایی پرداخت هزینه‌های مربوطه را خواهند داشت.
دسته دوم خانوارهایی هستند كه میزان درآمد ماهانه‌شان تقریبا برابر با هزینه‌های ماهانه‌شان می‌باشد. این دسته چنانچه فاقد مسكن باشند، اغلب همه پس‌انداز سالانه خود را در اختیار موجران قرار می‌دهند. الگوی درآمد و هزینه اینگونه خانوارها محدودیت‌هایی برای ایشان به وجود می‌آورد به‌گونه‌ای كه این گروه تنها زمانی قادر به پرداخت هزینه طرح‌هایی چون مسكن ویژه هستند كه قرارداد خود را با موجر به پایان رسانده، از پرداخت اجاره‌بها فارغ شده، پس‌انداز خود را از موجر دریافت كرده و از مسكن استیجاری به مسكن ویژه نقل مكان كنند.
همچنین سقف پرداخت‌های ایشان اعم از پرداخت نقدی و اقساط تقریبا برابر با میزان ودیعه و اجاره‌بهای منزل استیجاری قبلی است؛ بنابراین چنانچه روش اخذ هزینه‌های مربوط به مسكن ویژه با الگوی درآمد و هزینه این گروه مطابقت داشته باشد، این افراد به مشاركت در طرح مسكن ویژه ترغیب خواهند شد.
دسته سوم خانوارهایی هستند كه میزان درآمد ماهانه آنها بیشتر از هزینه‌هایشان است. همان‌طور كه ذیل مشخصات گروه دوم ذكر شد چنانچه افراد این گروه فاقد مسكن ملكی باشند و روش اخذ هزینه‌های مربوط به مسكن ویژه با الگوی درآمد و هزینه‌هایشان مطابقت داشته باشد، این گروه در طرح مسكن ویژه مشاركت خواهند داشت.
اما برخی افراد این گروه به‌رغم آنكه دارای مسكن ملكی می‌باشند، همچنان از متقاضیان خرید مسكن به شمار می‌روند. این افراد معمولا، قبلا اقدام به خرید واحد مسكونی كرده‌اند لكن واحد مسكونی مذكور به علت دورافتادگی، كوچكی، قدیمی بودن و... جهت زندگی ایشان، مطلوب نمی‌باشد. چنانچه این افراد تمایل به سكونت در واحد مسكونی خریداری شده نداشته باشند، اغلب واحد مسكونی نامطلوب را برای مدتی اجاره داده و خود نیز در منزل استیجاری مطلوب سكونت می‌كنند تا پس از فراهم شدن امكان بیشتر، واحد مناسب‌تری تهیه كرده و در آن ساكن شوند.
شاید بتوان گفت بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسكن در شهر تهران، جزو این دسته می‌باشند: افرادی كه تمایل دارند واحد مسكونی خود را تبدیل به احسن كنند. این گروه معمولا پس از سال‌ها تلاش و با استفاده از وام و پس‌انداز، در موقعیتی قرار گرفته‌اند كه می‌توانند مسكن مناسبت‌تری تهیه كنند، اما با توجه به این مهم كه مسكن كالایی سرمایه بر است، با گذشت زمان ارزش نقدینگی این گروه در برابر ارزش مسكن كاهش یافته و این امر منجر به نگرانی و تلاش وافر آنها برای خرید واحد مسكونی مناسب می‌شود. از آنجایی كه این گروه از متقاضیان مسكن، دارای منزل مسكونی بوده و مسكن ویژه به افراد فاقد خانه تعلق می‌گیرد، این افراد مخاطب طرح مسكن ویژه نمی‌باشند.
دسته چهارم افرادی هستند كه میزان درآمد ماهانه‌شان به طرز قابل ملاحظه‌ای افزون بر هزینه‌ها است. اینگونه افراد چنانچه فاقد مسكن بوده و واقعا قصد خرید منزل مسكونی را داشته باشند، اغلب تمایل دارند با پرداخت مستقیم هزینه‌های مسكن، در مناطق مورد نظرشان اقدام به خرید منزل مسكونی كنند. بنابراین ممكن است اقبال كمتری نسبت به طرح مسكن ویژه از خود نشان دهند.
اما در این گروه افرادی هستند كه به‌رغم داشتن مسكن ملكی، همچنان از متقاضیان خرید مسكن به شمار می‌روند، این افراد سرمایه‌گذاران خرد وكلانی هستند كه بازار مسكن را امن‌ترین و مناسب‌ترین بستر برای سرمایه‌گذاری می‌دانند و سرمایه‌های خود را به این بازار گسیل داشته‌اند. شاید یكی از مهم‌ترین دلایل گرانی مسكن، حضور اینگونه متقاضیان در بازار مسكن باشد. متذكر می‌شود، از آنجایی كه این گروه از متقاضیان خرید مسكن، دارای مسكن ملكی بوده و مسكن ویژه به افراد فاقد خانه تعلق می‌گیرد، ایشان مخاطب طرح مذكور نیستند.
بنابر موارد فوق، تنها افرادی كه به صورت مشروط مخاطب اصلی طرح مسكن ویژه به حساب می‌آیند دسته دوم و گروهی از دسته سوم هستند. در نتیجه چنانچه طرح مسكن ویژه با فرآیند تبیین شده كنونی به اجرا درآید، به بخش عمده‌ای از بازار پاسخگو نبوده؛ بنابراین در كنترل قیمت مسكن به صورت 100 درصد تاثیرگذار نخواهد بود.
وزارت راه و شهرسازی
