شاخصه های کيفيت مسکن مناسب در محلات
>مسکن به عنوان يکي از پديده هاي واقعي، ازنخستين مسايلي است که بشرهمواره با آن دست به گريبان بوده .مسکن يک نياز است اما نه هر مسکني، آنچه که ايدهآل آدمياست دسترسي به مسکني مناسب است. از اين روي بايد دانست مسکن مناسب کداماست. به طور کلي مقوله مسکن داراي مفهوم بسيارگسترده و پيچيده است و از ابعادگوناگون تشکيل يافته است
مسکن به عنوان يک مکان فيزيکي،سرپناه اوليه و اساسي هرخانواده بشمار مي آيد. اکثريت صاحبنظران،برنامه ريزي مسکن را در چهارچوب برنامهريزي شهري تعريف مي کنند، چرا که مسکن هموارهبه عنوان جزئي اساسي از فضاي شهريمطرح بوده و هست. مسکن و ابعاد آن :ماده 25 اعلاميه حقوق بشر بند يک ، حق مسکنراچنين بيان مي کند:« همه افراد داراي حق بهره مندي از استاندارد مناسب و کافيزيستي،براي سلامت و بهره وري خود و خانواده خود مي باشند. اين حق شامل : غذا،لباس، مسکن،بهداشت و خدمات درماني، خدمات اجتماعي ضروري و حق امنيت و حفاظت دربرابر بي کاري،بيماري، ناتواني جسمي، پيري و ساير شرايطي است که دسترسي به زندگيمناسب را خارج ازاختيار قرار مي دهد.با توجهبه اين بيان مي توان چنين بيان داشت کهنياز به مسکن از اساسي ترين نيازهاي آدمي استو در واقع آنچه که لزوم وجود مسکن راواجب مي نمايد نياز است.به طور کلي اين نياز به مسکن دو بعد داردکمي و کيفي؛ بعدکمي نياز به مسکن، شناخت پديده ها و اموري را شامل مي شود که به فقدانسرپناه وميزان دسترسي به آن مربوط مي شود که در واقع درجه پاسخگويي به نياز، بدوندر نظرگرفتن کيفيت آن موردنظر است.در بعد کيفي مسائل و پديده هايي مطرح مي شوند کهبه بيمسکني ، بدمسکني و تنگ مسکني ارتباط دارند و آنچه مطرح است، نوع و شکل نياز است.درواقع در بعد کيفي بيشتر به جنبه هاي کالبدي مسکن توجه مي_ شود
شاخص هاي کيفيت مسکن به طور کلي عواملي در مسکن وجود دارندکه کيفيت را تعريف مي کنند. اينگونه عوامل در مقياس محله به شرح زير هستند
1-
شكل مطلوب مسکن
2-
استحکام مسکن
3-
امنيت
4-
ايمني، راحتي وميزاندسترسي ساکنين به تسهيلات و خدماتکالبدي محله( آسايش، راحتي وبهداشت)
5-
دسترسي به طبيعتوفضاي سبز باز
6-
تأمين تجهيزات وتأسيسات (زيرساخت ها) موردنياز مسکن
7-
همجواري مسکن باکاربري هاي سازگار
اين عوامل هفتگانه از مهم ترين معيارها وشاخص ها در تعريف وتبيين کيفيت مناسب مسکن هستند که توجه به آنها در ساخت وساز، انجامتمامي فعاليتهاي زندگي ساکنان را به سهولت وکارايي مطلوب امکان پذير ساخته و کمکيدر جهت يافتنحياط زندگي پايدار شهري و ساخت وشکل مناسب براي شهر و مناطق شهري محسوبمي شوند.تعيين سرانه زمين در ارتباط با نوع تراكمهاي پيشنهادقرارداردودر ارتباط با آن نسبتبه هر يك از كاربريها شهري مشخص مطرح مي گردد
.
مسلم است كه جمعيت،تعيين كننده ميزان توسعه شهردر آينده ميباشد..سرانه مسكوني در سطح شهر،بايستي پس ازمطالعات درآمد خانوارهاي،تعداد افرادخانوار،قيمت زمين و ميزان حداقل تفكيك زمين نسبت به نوع در آمد خانوار صورتگيرد.هنگامي كه ميزان نياز به واحد مسكوني در شهر مشخص گرديد بايد توزيع سرانه هايمسكوني،تعداد طبقات واحدهاي مسكوني،مساحت زير بناي،مورد تجزيه وتحليل واقع شدهونتايج آن در تعيينسرانه هاي مسكوني تاثيرداده شود... تراكم هاي خالص و ناخالصتعيين انواع تراكم در سطح شهر و پيشنهاد آن به عنوان ضابطه اي براي جايگزيني جمعيتو تاسيسات وابسته به آن،در طرحهاي توسعه شهري از اهميت خاصي برخودار است.تعيينتراكم هاي ضمن آن كه دررابطه با مسائل اقتصادي وفيزيكي قرار مي گيريد
ازنظر اجتماعي نيز داري اهميت شايان توجهي است.در تراكممسكوني،به دو اصطلاح «تراكم مسكوني خالص»و«تراكم مسكوني ناخالص»برخود مينماييم.منظور از تراكم مسكوني خالص،نسبت تعداد جمعيت به اراضي است كه صرفاٌ بهخاطر سكونت در نظر گرفته مي شود؛ومقصود از ترا كم مسكوني ناخالص،نسبت تعداد جمعيتبكل اراضي است كه به مصرف واحد هاي مسكوني و نيازمنديهاي وابسته به آن رسيده است
ضوابط ساختمانی مجتمع های مسکونی
1-
سطح کل زیربنای مجموع واحدهای مسکونی حداکثر معادل120% نسبت به سطح زمین مجاز می باشد
2-
سرانه زمین ناخالص به ازای هر واحد مسکونی حداقلمعادل100 مترمربع می باشد
3-
مساحت کوچکترین واحد مسکونی نباید از 80 مترمربعکمترباشد
.
4-
حداکثر سطح اشغال مجاز در همکف معادل 35% سطح کل زمین میباشد. سطوحزیربنای نگهبانی، گلخانه، دوش و رختکن و سرویس های بهداشتی و استخر وفضای سرپوشیده تفریحی کودکان مسئول محدوده فوق نمی شود
.
5-
احداث محل پارک اتومبیل به تعداد معادل حداقل 75% نسبتبه تعداد واحدهای مسکونی الزامی است
6-
حداقل سطح خالص پارکینگ به ازای هر اتومبیل 5/12 مترمربعمی باشد
7-
حداقل عرض معابر دسترسی به محل های پارک 5/5 متر رعایتگردد
8-
مجموع سطوح تحت اشغال زیربنای ساختمانهایمسکونی در همکفبه اضافه سطح اشغال مسیرهای اتومبیل رو و پارکینگ ها در شرایطی که پارکینگ ها درمحوطه روباز پیش بینی می شود نباید از 60 درصد سطح کل زمین بیشترباشد
ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ24/10/69 به منظوربین به اهداف ـ استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برایامکان جمعیت ـ تامین فضای باز و محیط زیست بهتر در هماهنگی با مصوبه به مورخ1/7/69 شورای اقتصاد درخصوص تقلیل سطح زیربنا واحد مسکونی با تاکید بر خط مشی هایکلی ـ تشویق بلند مرتبه سازی ـ تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی ـاستفاده از ظرفیتهای باافزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی ـ انبوه سازی و بکارگیریروشهای صنعتی در ساختمان سازی تصویب نمود که کمیسیونهای ماده 5 قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیهشهرهایی که طبقسرشماری 1365 بیش از 200 هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت موادمربوطه اصلاح نمایند
>مسکن به عنوان يکي از پديده هاي واقعي، ازنخستين مسايلي است که بشرهمواره با آن دست به گريبان بوده .مسکن يک نياز است اما نه هر مسکني، آنچه که ايدهآل آدمياست دسترسي به مسکني مناسب است. از اين روي بايد دانست مسکن مناسب کداماست. به طور کلي مقوله مسکن داراي مفهوم بسيارگسترده و پيچيده است و از ابعادگوناگون تشکيل يافته است
مسکن به عنوان يک مکان فيزيکي،سرپناه اوليه و اساسي هرخانواده بشمار مي آيد. اکثريت صاحبنظران،برنامه ريزي مسکن را در چهارچوب برنامهريزي شهري تعريف مي کنند، چرا که مسکن هموارهبه عنوان جزئي اساسي از فضاي شهريمطرح بوده و هست. مسکن و ابعاد آن :ماده 25 اعلاميه حقوق بشر بند يک ، حق مسکنراچنين بيان مي کند:« همه افراد داراي حق بهره مندي از استاندارد مناسب و کافيزيستي،براي سلامت و بهره وري خود و خانواده خود مي باشند. اين حق شامل : غذا،لباس، مسکن،بهداشت و خدمات درماني، خدمات اجتماعي ضروري و حق امنيت و حفاظت دربرابر بي کاري،بيماري، ناتواني جسمي، پيري و ساير شرايطي است که دسترسي به زندگيمناسب را خارج ازاختيار قرار مي دهد.با توجهبه اين بيان مي توان چنين بيان داشت کهنياز به مسکن از اساسي ترين نيازهاي آدمي استو در واقع آنچه که لزوم وجود مسکن راواجب مي نمايد نياز است.به طور کلي اين نياز به مسکن دو بعد داردکمي و کيفي؛ بعدکمي نياز به مسکن، شناخت پديده ها و اموري را شامل مي شود که به فقدانسرپناه وميزان دسترسي به آن مربوط مي شود که در واقع درجه پاسخگويي به نياز، بدوندر نظرگرفتن کيفيت آن موردنظر است.در بعد کيفي مسائل و پديده هايي مطرح مي شوند کهبه بيمسکني ، بدمسکني و تنگ مسکني ارتباط دارند و آنچه مطرح است، نوع و شکل نياز است.درواقع در بعد کيفي بيشتر به جنبه هاي کالبدي مسکن توجه مي_ شود
شاخص هاي کيفيت مسکن به طور کلي عواملي در مسکن وجود دارندکه کيفيت را تعريف مي کنند. اينگونه عوامل در مقياس محله به شرح زير هستند
1-
شكل مطلوب مسکن
2-
استحکام مسکن
3-
امنيت
4-
ايمني، راحتي وميزاندسترسي ساکنين به تسهيلات و خدماتکالبدي محله( آسايش، راحتي وبهداشت)
5-
دسترسي به طبيعتوفضاي سبز باز
6-
تأمين تجهيزات وتأسيسات (زيرساخت ها) موردنياز مسکن
7-
همجواري مسکن باکاربري هاي سازگار
اين عوامل هفتگانه از مهم ترين معيارها وشاخص ها در تعريف وتبيين کيفيت مناسب مسکن هستند که توجه به آنها در ساخت وساز، انجامتمامي فعاليتهاي زندگي ساکنان را به سهولت وکارايي مطلوب امکان پذير ساخته و کمکيدر جهت يافتنحياط زندگي پايدار شهري و ساخت وشکل مناسب براي شهر و مناطق شهري محسوبمي شوند.تعيين سرانه زمين در ارتباط با نوع تراكمهاي پيشنهادقرارداردودر ارتباط با آن نسبتبه هر يك از كاربريها شهري مشخص مطرح مي گردد
.
مسلم است كه جمعيت،تعيين كننده ميزان توسعه شهردر آينده ميباشد..سرانه مسكوني در سطح شهر،بايستي پس ازمطالعات درآمد خانوارهاي،تعداد افرادخانوار،قيمت زمين و ميزان حداقل تفكيك زمين نسبت به نوع در آمد خانوار صورتگيرد.هنگامي كه ميزان نياز به واحد مسكوني در شهر مشخص گرديد بايد توزيع سرانه هايمسكوني،تعداد طبقات واحدهاي مسكوني،مساحت زير بناي،مورد تجزيه وتحليل واقع شدهونتايج آن در تعيينسرانه هاي مسكوني تاثيرداده شود... تراكم هاي خالص و ناخالصتعيين انواع تراكم در سطح شهر و پيشنهاد آن به عنوان ضابطه اي براي جايگزيني جمعيتو تاسيسات وابسته به آن،در طرحهاي توسعه شهري از اهميت خاصي برخودار است.تعيينتراكم هاي ضمن آن كه دررابطه با مسائل اقتصادي وفيزيكي قرار مي گيريد
ازنظر اجتماعي نيز داري اهميت شايان توجهي است.در تراكممسكوني،به دو اصطلاح «تراكم مسكوني خالص»و«تراكم مسكوني ناخالص»برخود مينماييم.منظور از تراكم مسكوني خالص،نسبت تعداد جمعيت به اراضي است كه صرفاٌ بهخاطر سكونت در نظر گرفته مي شود؛ومقصود از ترا كم مسكوني ناخالص،نسبت تعداد جمعيتبكل اراضي است كه به مصرف واحد هاي مسكوني و نيازمنديهاي وابسته به آن رسيده است
ضوابط ساختمانی مجتمع های مسکونی
1-
سطح کل زیربنای مجموع واحدهای مسکونی حداکثر معادل120% نسبت به سطح زمین مجاز می باشد
2-
سرانه زمین ناخالص به ازای هر واحد مسکونی حداقلمعادل100 مترمربع می باشد
3-
مساحت کوچکترین واحد مسکونی نباید از 80 مترمربعکمترباشد
.
4-
حداکثر سطح اشغال مجاز در همکف معادل 35% سطح کل زمین میباشد. سطوحزیربنای نگهبانی، گلخانه، دوش و رختکن و سرویس های بهداشتی و استخر وفضای سرپوشیده تفریحی کودکان مسئول محدوده فوق نمی شود
.
5-
احداث محل پارک اتومبیل به تعداد معادل حداقل 75% نسبتبه تعداد واحدهای مسکونی الزامی است
6-
حداقل سطح خالص پارکینگ به ازای هر اتومبیل 5/12 مترمربعمی باشد
7-
حداقل عرض معابر دسترسی به محل های پارک 5/5 متر رعایتگردد
8-
مجموع سطوح تحت اشغال زیربنای ساختمانهایمسکونی در همکفبه اضافه سطح اشغال مسیرهای اتومبیل رو و پارکینگ ها در شرایطی که پارکینگ ها درمحوطه روباز پیش بینی می شود نباید از 60 درصد سطح کل زمین بیشترباشد
ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ24/10/69 به منظوربین به اهداف ـ استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برایامکان جمعیت ـ تامین فضای باز و محیط زیست بهتر در هماهنگی با مصوبه به مورخ1/7/69 شورای اقتصاد درخصوص تقلیل سطح زیربنا واحد مسکونی با تاکید بر خط مشی هایکلی ـ تشویق بلند مرتبه سازی ـ تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی ـاستفاده از ظرفیتهای باافزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی ـ انبوه سازی و بکارگیریروشهای صنعتی در ساختمان سازی تصویب نمود که کمیسیونهای ماده 5 قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیهشهرهایی که طبقسرشماری 1365 بیش از 200 هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت موادمربوطه اصلاح نمایند
