ایران شهرساز را در تلگرام دنبال کنید

[-]
[-]

پشتیبانی 09120592515 ایمیل: iranshahrsaz@yahoo.com

[-]
[-]
امتیاز موضوع:
  • 1 رأی - میانگین امتیازات: 5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
1
حقوق شهري و قوانين شهرسازي
حقوق شهري و قوانين شهرسازي

ماده 14 آئين‌نامه فوق‌الذكر انجام عمليات مربوط به تفكيك ثبتي اراضي شهرك‌ها را منوط به اتمام عمليات زيربنايي و صدور پروانه بهره‌برداري و اجازه تفكيك نموده و اضافه شده است كه برحسب مورد ممكن است عمليات اجرايي زيربنايي و صدور پروانه بهره‌برداري و اجازه تفكيك در مورد اراضي شهرك‌ها به مراحل مختلف تقسيم گرديده پس از خاتمه عمليات هر قسمت پروانه بهره‌برداري و اجازه تفكيك نسبت به آن قسمت صادر و به احداث‌كننده شهرك تسليم شود. همچنين در مواردي كه به تشخيص كميسيون مقرر در ماده 13 آئين‌نامه فوق‌الذكر ايجاب كند مي‌توان پروانه بهره‌برداري را از لحاظ امكان تفكيك و فروش قطعات ساختمان‌ها و اراضي قبل از اتمام عمليات اجرايي زيربنايي نسبت به هر قسمت از شهرك صادر نموده مشروط بر اينكه از متقاضي تضمين كافي كه ترتيب آن در دستورالعمل مربوط مقرر خواهد گرديد براي اتمام عمليت زيربنايي قسمت‌هاي مذكور اخذ شود. در مورد دستورالعمل‌ مربوط تبصره ماده 12 آئين‌نامه مقرر نموده كه توسط وزارت مسكن و شهرسازي تهيه و پيشنهاد گرديده به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد و اين دستورالعمل در تاريخ 17 اسفندماه 1356 از تصويب گذشت. تفكيك اراضي در رابطه با طرح‌هاي جامع و تفصيلي شهرها گرچه تفكيك زمين مستقيماً يك فعاليت ساختماني و فيزيكي نيست, ولي بدون ترديد عامل اصلي و مقدمه كار ساختمان مي‌باشدو در صورتيكه تفكيك اراضي در شهرها به نحو صحيحي انجام نشود و كنترل صحيحي نسبت به آن اعمال نگردد, كنترل‌هاي ساختماني نيز بي‌نتيجه خواهد بود يا حداقل نتايج چشم‌گيري دربر نخواهد داشت. تفكيك اراضي, مخصوصاً در مورد اراضي بزرگ خود به تنهايي مي‌تواند به عنوان يك طرح تفصيلي براي ناحيه‌اي از شهر تلقي گرديده طرز استفاده از زمين و تخصيص قطعات آن براي مصارف مختلف در نقشه تفكيكي مشخص شود. در اكثر كشورها صاحب زمين كه قصد تفكيك آن را دارد مكلف است ضمن اينكه نقشه تفكيكي خود را به تصويب شهرداري مي‌رساند طرز استفاده از قطعات زمين را مشخص ساخته كليه فعاليت‌ها و عمليات زيربنايي شهرسازي آن را انجام دهد و يا هزينه انجام آنها را به شهرداري پرداخت كند تا توسط شهرداري به انجام برسد. [B]تفكيك اراضي در رابطه با منطقه‌بندي و تعيين طرز استفاده از اراضي شهرها نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي موثرترين وسيله اجراي ضوابط منطقه‌بندي شهرها به مناطق مسكوني- صنعتي تجاري و اداري و غيره و همچنين ضوابط مربوط به استفاده از اراضي مي‌باشد و چون اساس طرح‌هاي جامع شري بر اين پايه قرار دارد لذا مي‌توان گفت كنترل تفكيك اراضي و وادار كردن مالكان به تهيه نقشه تفكيكي با رعايت ضوابط مذكور منشا و اساس اجراي طرح جامع و استقرار نظام صحيح شهرسازي است. قطعات اراضي شهر و بالاخص قطعات اراضي كه در نقشه‌هاي تفكيكي قرار مي‌گيرند به سه دسته تقسيم مي‌شوند: دسته اول قطعاتي كه انجام هر نوع عمليات ساختماني در آنها به شرط آنكه مغاير با ضوابط منطقه‌بندي نباشد آزاد است و مالك مي‌تواند در هر موقع براي آنها پروانه ساختمان تقاضا نموده به ميل و سليقه خود بسازد. دسته دوم آن تعداد از قطعاتي كه براي نيازمندي‌هاي عمومي شهر تخصيص داده مي‌شود و عمليات ساختماني آنها بايد توسط شهرداري يا سازمان‌هاي ذيربط دولتي انجام گردد و يا اينكه ممكن است در پاره‌اي از موارد متقاضي تفكيك مكلف شود طبق نقشه‌اي كه در اختيار او قرار مي‌گيرد ساختمان را ايجاد و به شهرداري يا سازمان‌هاي ذيربط دولتي كه عهده‌دار تامين خدمات مربوط در شهر مي‌باشند واگذار كند و يا گاهي ممكن است بهاي بعضي از قطعات مذكور بر اساس ضوابطي كه در مورد تصرف اراضي براي ايجاد تاسيسات و نيازمندي‌هاي شهري و دولتي در قبال پرداخت قيمت يا غرامت مقرر است به مالك پرداخت شود و بالاخره دسته سوم آن تعداد از قطعات اراضي مي‌باشند كه براي احداث ساختمان‌ها يا تاسيسات معيني از قبيل فروشگاه, هتل, رستوران, بانك, پست و مخابرات, مدارس غيردولتي, درمانگاه‌ها و بيمارستان‌هاي غيردولتي, دفاتر تجارتي و فني و نظاير آنها تخصيص پيدا مي‌كنند و در مورد اين قبيل قطعات مالك اختيار كافي در احداث هر نوع ساختمان در آنها ندارد و در عين حال شهرداري يا دولت هم آنها را خريداري و تصرف نمي‌كنند, بلكه اعلام مي‌شود كه براي اين قبيل قطعات پروانه ساختمان جز براي منظوري كه اختصاص داده شده است صادر نخواهد شد. لذا مالك مي‌توان اين قبيل قطعات اراضي را به اشخاصي كه قصد ساختن آن را براي منظور تخصيص يافته دارند بفروشد و يا اينكه راساً آنها را براي همان مقاصد ساخته مورد استفاده قرار دهد و يا اينكه ساختمان ايجاد شده به ترتيب فوق را بفروشد يا اجاره دهد. منظور داشتن معابر و تاسيسات عمومي در نقشه‌هاي تفكيكي اراضي معابري كه در نقشه‌هاي تفكيك اراضي منظور مي‌گردد بر دو دسته تقسيم مي‌شوند: دسته اول معابري كه به موجب طرح جامع يا طرح‌هاي تفصيلي مصوب منظور گرديده و غالباً شامل شاهراه‌ها و خيابان‌هاي اصلي درجه اول و دوم مي‌باشد ودسته دوم معابري كه بنا به اقتضاي وضع خاص زمين و وسعت و محل قرار گرفتن آن در هر يك از مناطق شهر و تمايل مالك به كيفيت تفكيك تعيين مي‌شوند. در مورد دسته اول مالك زمين هيچگونه اختياري نداشته مكلف است آن معابر را به نحوي كه در طرح جامع يا تفصيلي تعيين گرديده است در زمين خود منظور نمايد. لكن در مورد معابر دسته دوم مالك يا متقاضي تفكيك داراي اختياراتي بوده مي‌تواند ميل و سليقه خود را در آن اعمال كند, به شرط آنكه ناهماهنگي با شبكه گذربندي‌هاي آن منطقه از شهر يا نازيبايي ايجاد ننموده عرض معابر كمتر و يا خيلي بيشتر از ضوابط تعيين شده در مورد شبكه گذربندي‌هاي شهر نباشد. قسمت اخير ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري كه موضوع آن اختيارات شهرداري‌ها در مورد نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي و الزام مالكان به جلب موافقت شهرداري با نقشه‌هاي تفكيكي قبل از ارائه آن به ثبت املاك مي‌باشد تصريح نموده است كه: "معابر و شورع عمومي كه در اثر تفكيك اراضي احداث مي‌شود متعلق به شهرداري است و شهرداري در قبال آن به هيچ‌ عنوان وجهي به صاحبان آن پرداخت نخواهد كرد." چنين به نظر مي‌رسد كه منظور اين قسمت از ماده 101 فوق‌الذكر آن باشد كه فقط معابري كه بنا به اقتضاي عمل تفكيك و با رضايت و طبق سليقه و ميل مالك احداث مي‌شود بابت آنها كه تقاضاي تفكيك مي‌نمايد عبور كند و صاحب زمين راوادار به منظور داشتن معابر مذكور در آن زمين بنمايند غرامت به او تعلق خواهد گرفت- ولي مدلول ماده مذكور يك چنين صراحتي را ندارد و معلوم نيست فرضاً اگر 80 درصد زمين كسي كه تقاضاي تفكيك مي‌كند در مسير بزرگ راه يا خيابان قرار گيرد تكليف او چيست و چگونه با او رفتار خواهد شد. در اين مورد روشي كه در بعضي از كشورهاي پيشرفته صنعتي اعمال مي‌شود از اين قرار است كه اگر به هر علت 30 يا 40 درصد زمين موضوع تفكيك (بسته به وضع هر شهر و هر منطقه از يك شهر) جزء معابر و فضاها يا تاسيسات عمومي واقع شود غرامتي به مالك پرداخت نخواهد شد. لكن در صورتيكه كمتر از مقادير مقرر فوق براي نيازهاي عمومي تخصيص پيدا كند تفاوت آن به صورت اصل يا قيمت زمين از مالك دريافت و در صورتيكه اضافه بر مقادير ياد شده براي نيازهاي عمومي تخصيص يابد تفاوت آن نسبت به مازادهاي مذكور به صورت وجه نقد يا زمين از محل ديگر به او داده خواهد شد به نحوي كه شهرداري در مجموع نه درآمدي از اين محل داشته و نه هزينه‌اي را از محل درآمدهاي عمومي خود ناگزير به پرداخت باشد. تفكيك ساختمان اگرچه ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري كه مقرر مي‌دارد: "اداره ثبت اسناد و املاك و دادگاه‌ها مكلفند در موقع تقاضاي تفكيك اراضي محدوده شر و حريم آن عمل تفكيك را طبق نقشه‌اي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد. .. " فقط به ذكر كلمه (اراضي) اكتفا نموده و از (ساختمان) اسمي نبرده است. ولي بايد توجه داشت كه هر ساختمان در زميني بنا شده است و تفكيك ساختمان بدون تفكيك زمين زير آن (جز در مورد تفكيك‌هاي آپارتماني) غيرممكن است. بنابراين مفاد ماده مذكور شامل ساختمان‌هاي شهر هم مي‌گردد. مخصوصاً كه اگر غير از اين تصور شود نقض غرض بوده است مالك يك قطعه زمين مثلاً 3000 متري كه طبق ضوابط طرح جامع در آن منطقه بخصوص به او اجازه داده نمي‌شود كه زمين خود را به سه قطعه هزار متري تقسيم كند, ابتدا به شهرداري مراجعه نموده تقاضاي پروانه ساختمان در زمين مذكور بنمايد و نقشه ساختمان را طوري تهيه و پيشنهاد كند كه بتواند سه ساختمان مجزا در كنار يكديگر بنا نمايد. سپس اقدام به ساختمان نموده بعد از اينكه عمليت ساختماني خاتمه يافت, به ثبت محل مراجعه نموده تقاضاي تفكيك آن را بنمايد و ثبت اسناد و املاك نيز بدون نياز به كسب موافقت شهرداري تشريفات ثبتي تفكيك را انجام داده براي هر يك از قطعات سند, مالكيت تفكيكي جداگانه صادر نمايد. اين عمل كه نوعي فرار از قانون محسوب مي‌گردد, چند پيش در يكي از شهرهاي كشور اتفاق افتاده بود و با مكاتباتي كه بين وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت كل صورت گرفت, سازمان مذكور به واحدهاي تابعه خود بخشنامه صادر كرد كه در شهرايي كهداراي طرح جامع مي‌باشند, نقشه تفكيك ساختمان‌ها نيز بايد قبلاً به تصويب شهرداري محل برسد. از سال 1342 كه قانون تملك آپارتمان‌ها براي اولين بار در ايران به تصويب رسيد و مخصوصاً از سال 1347 كه آئين‌نامه اجرايي قانون مذكور از تصويب گذشت, تفكيك آپارتماني نيز در مورد ساختمان‌ها بدون در نظر گرفتن عرصه و زمين زير ساختمان امكان پيدا كرد و در حال حاضر قانون و آئين‌نامه مذكور در اكثر شهرهاي بزرگ و متوسط اجرا مي‌شود. آماده‌سازي اراضي مورد تفكيك در اكثر كشورهاي پيشرفته صنعتي صاحبان اراضي وسيع بالنسبه وسيع كه قصد تفكيك آن را دارد, مكلف مي‌شوند تمام يا بعضي از فعاليت‌ها و عمليت زيربنايي شهرسازي آن را نظير انجام لوله‌كشي‌هاي آب و فاضلاب و كابل‌كشي‌هاي برق و تلفن و نصب تاسيسات روشنايي معابر و احداث مجاري دفع آب‌هاي سطحي و اسفالت و كف‌سازي و درخت‌كاري معابر و نظائر آنها را راساً انجام دهند و يا هزينه‌ي انجام آنها را به شهرداري پرداخت كنند تا توسط شهرداري به انجام برسد. در كشور ما اين موضوع در مورد احداث شهرك‌ها و مجتمع‌هاي ساختماني اعمال گرديده و در ماه 14 آئيندنامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها ترتيبات لازم مقرر گرديده كه در صفحات قبل توضيح داده شده است. همچنين در لايحه‌ي جديد قانون طرح‌ريزي شهري و منطقه‌اي كه در سال 1366 توسط وزارت مسكن و شهرسازي تنظيم و آماده براي پيشنهاد شده است, ترتيبات لازم در مورد آماده‌سازي اراضي واقع در داخل محدوده يا حريم شهرها توسط مالكان يا متقاضيان تفكيك به عنوان شرايط تصويب نقشه تفكيكي و موافقت با تفكيك در نظر گرفته شده است. ماده 41 لايحه‌ي مذكور از اين قرار است: "ماده 41- تسطيح و كف‌سازي و اسفالت معابر و احداث مجاري دفع آب و باران و برف و درخت‌كاري و نصب تاسيسات روشنايي معابر و ميادين و انجام عمليات لوله‌كشي آب و فاضلاب و كابل‌كشي برق و تلفن و ساير انشعابات و تامين ساير تاسيسات عمومي مورد نياز در اراضي كه تقاضاي تفكيك آنها براي عمليات شهرسازي و ساختماني تسليم مي‌شود و يا بعضي از اقدامات و عمليات فوق‌الذكر ممكن است طبق ضوابط مصوب به عهده صاحب زمين و متقاضي تفكيك واگذار شود."
آخرین ارسال های من :

برهوتشان را آباد می کنیم...باشد تا شهر درونمان آرام گیرد!!
 سپاس شده توسط: dely_sh
موضوعات مرتبط با این موضوع...
موضوع نویسنده بازدید آخرین ارسال
  نکته هاي جالب شهرسازي درژاپن ماراویا 1,799 1392-10-9، 04:12 صبح
آخرین ارسال: Avril256
  فراخوان كتاب معماري و شهرسازي ماراویا 841 1391-11-22، 01:13 عصر
آخرین ارسال: ماراویا
  اشتغالزايي راه و شهرسازي اردبيل ماراویا 902 1391-11-22، 01:05 عصر
آخرین ارسال: ماراویا
  آپارتمان نشینی و حقوق قانونی و حوزه مسئولیت ها ماراویا 1,222 1391-11-20، 01:20 صبح
آخرین ارسال: ماراویا
  ارائه الگوي بهینه بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري نمونه موردي(شهر یزد) ماراویا 1,260 1391-11-19، 12:21 صبح
آخرین ارسال: dementor
  مقاله" آسیب شناسی بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري از دیدگاه فرهنگی- اجتماعی ماراویا 1,674 1391-11-18، 02:45 عصر
آخرین ارسال: ماراویا
  lمقاله"آسیب شناسی بافتهاي فرسوده شهري (موانع ، کاستی ها، راهکارها) ماراویا 865 1391-11-18، 02:40 عصر
آخرین ارسال: ماراویا
  سيرتحول تهيه طرحهاي توسعه شهري در جهان و ايران ماراویا 847 1391-10-27، 11:06 صبح
آخرین ارسال: ماراویا
  Cds رويکردي جديد در برنامه ريزي شهري در رويکردی تحليلی ماراویا 795 1391-10-26، 10:02 عصر
آخرین ارسال: ماراویا
  چشم اندازسازي مشاركتي در فرايند راهبرد توسعه شهري (cds) ماراویا 777 1391-10-26، 09:54 عصر
آخرین ارسال: ماراویا
کاربرانِ درحال بازدید از این موضوع: 1 مهمان
[-]
جستجو
جستجوی گوگل