ایران شهرساز را در تلگرام دنبال کنید

[-]
[-]

پشتیبانی 09120592515 ایمیل: iranshahrsaz@yahoo.com

[-]
[-]
امتیاز موضوع:
  • 1 رأی - میانگین امتیازات: 1
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
1
تفکیک عرصه و اعیان، افراز، تجمیع

تفکیک

تعریف
تفکیک در اصطلاح حقوقی عبارتست از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر

مرجع تفکیک
مرجع تفکیک ادارات ثبت می باشند.

هزینه تفکیک
هزینه تفکیک املاک نسبت به مبلغ معامله از هر ده هزار ریال پانصد ریال دریافت خواهد شد.
هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شوداین تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد و درتقاضا نامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شو.د هزینه تفکیک باید از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیک ( ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک) ارزش معاملاتی روز خواهد بود.

تفکیک عرصه
این اقدام باتقاضای مالک یا وکیل قانونی او شروع می شود به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را می کند شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات وضوابط شهرداری نقشه مصوبه ( موضوع ماده 101 قانون شهرداری ها ) را به متقاضی تسلیم ونسخه از آن را جهت تطبیق با ضوابط ومقررات ثبت وتنظیم صورتمجلس به اداره ثبت ارسال می دارد.
با وصول نقشه 101 به اداره ثبت و تقاضای مالک یا وکیل قانونی او که از دفاتر اسنادرسمی ودر فرم مخصوص تنظیم می شود، نماینده ونقشه بردار از محل وقوع ملک بازدید به عمل می آورند و پس از تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادره ومحل ملک در صورت عدم مغایرت ، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر وشوارع به وسیله نقشه بردار ثبت صورت گرفته و نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می کند که پس از طی تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی یک نسخه از آن به دفتر اسنادرسمی متقاضی ارسال خواهد شد.

تفکیک اعیان
تفکیک اعیان توسط اداره ثبت یا با استناد به گواهی پایان کار ساختمان صورت می گیرد مالک یا وکیل قانونی او تقاضای تفکیک را که در فرم مخصوص تنظیم می شود از طریق یکی از دفاتراسنادرسمی به پیوست تصویر مصدق گواهی پایان کار به اداره ثبت ارائه می دهد وپس از بازدید نماینده ونقشه بردار ثبت از پلاک مورد نظر ، نقشه بردار ، کروکی تمام قطعات مفروزی و قسمت های مشاعی را ترسیم می کند وصورتمجلس تفکیکی که حاوی شرح مختصری از سابقه ملک وشرح قطعات مفروزی با قید مساحت و حدود و هم چنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک است تهیه و تنظیم می نماید که پس از طی تشریفات اداری طبق مراحل زیر، صورتمجلس تفکیکی صادرمی شود:
  • گواهی عدم تجاوز ملک به شوارع وحریم واملاک مجاور و گواهی عدم تعارض وامضاء صورتمجلس به وسیله نماینده ونقشه بردار ثبت
  • گواهی مالکیت متقاضی تفکیک به وسیله متصدی دفاتر املاک
  • گواهی عدم بازداشتی به وسیله متصدی دفتر بازداشتی
  • تطبیق و تایید مفاد صورتمجلس با ضوابط ومقررات مربوط به وسیله رئیس ثبت یا معاون ایشان ودستور وصول هزینه قانونی تفکیک به قسمت حسابداری
  • محاسبه هزینه تفکیک وتسلیم فیش بانکی به ذینفع و ضبط یک نسخه از آن پس از پرداخت در پرونده
    امضای صورتمجلس تفکیکی به وسیله رئیس ثبت یا معاون ایشان
  • صدور صورتمجلس تفکیکی وارسال نسخه دوم به دفترخانه متقاضی به وسیله متصدی اموردفتری
تفاوت تفکیک عرصه وتفکیک آپارتمانی (اعیان)
در تفکیک عرصه ، ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می شود به طوری که قطعات هیچ گونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم ندارند و هر یک به صورت قطعه ای مستقل تعریف خواهند شد.
ولی در تفکیک آپارتمانی هر چند قطعات مفروز شده از پلاک دارای مساحت وحدود اربعه مشخص می باشد ولی ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد و به دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک آثار حقوقی مشترک آنها تحت عنوان مشاعات ومشترکات به وجود نخواهد امد و ظهور این آثار حقوقی مشترک است که توجه قانون گذار به اهمیت آن جلب شده و قانون تملک آپارتمان ها وآئین نامه اجرایی آن تدوین گردیده است .

افراز

تعریف
افراز عبارتست از جداکردن سهم مشاعی شریک یا شرکاء ، تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان

تفاوت تفکیک و افراز
تفاوت تفکیک وافراز به شرح ذیل می باشد:
  • در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد در افراز لازم است که ملک مشاع باشد.
  • اگر ملک مشترک ومشاعی تفکیک شود حالت اشاعه واشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه به نسبت سهم خود مالکیت دارند.
    مثال : اگر زمینی به مساحت پنج هزار متر بین دو نفر به طور مساوری مشترک باشد و آن زمین به دو قطعه پانصد متری تفکیک گردد هر یک از شرکاء مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود.
    اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود واز حالت مشاع بودن واشتراک خارج می گردد.
  • در افراز، ملک برمبنای سهام شرکاء تقسیم می گردد لیکن در تفکیک براساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمی پذیرد.
  • چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکاء برسر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه صالحه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق وجدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد ولذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته وهمواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است .
مرجع درخواست افراز
ابتدائاً می بایست وضع ملک از لحاظ این که آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه را بررسی کرد:
  • الف . اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد .مرجع رسیدگی ، اداره ثبت محل وقوع ملک است وتصمیم آن ظرف 10 روز از تاریخ ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی است.
  • ب. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد. مرجع رسیدگی به درخواست افراز ، دادگاه عمومی محل است .یا محجور درملک مالکیت داشته باشد.
نکته : باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی ، سند مالکیت صادر شده باشد ، صدور سند مالکیت نشان دهنده ختم عملیات ثبتی است ونتیجتاً درخواست افراز آن باید از اداره ثبت محل شود و در صورتیکه آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم گردد.
این کار سرعت عمل را بیشتر می کند زیرا در غیر این صورت مثلاً اگر ابتدائاً به دادگاه درخواست داده شود دادگاه باید از اداره ثبت سوال نماید که جریان ثبتی خاتمه یافته است یا خیر واین سوال و جواب موجب اطاله کار خواهد بود.

نحوه افراز و تفکیک املاک دردادگاه و ادارات ثبت
به موجب ماده 154 اصلاحی قانون ثبت ، مصوب 31 تیر 1365 مجلس شورای اسلامی (ماده 4 قانون اصلاح وحذف موادی از قانون ثبت اسنادواملاک مصوب 1310 واصلاحات بعدی آن ) دادگاه ها و ادارات ثبت قبل از اقدام به افراز یا تفکیک اراضی واقع در محدوده شهرها وحریم آن ها ، باید نقشه تفکیکی را جهت تایید به شهرداری محل بفرستند و در صورت تایید اقدام به افراز یا تفکیک نمایند و شهرداری ها مکلفند که ظرف دو ماه نسبت به آن کتباً اظهار نظر کنند واگر ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداری اظهار نظر ننمایند ادارات ثبت ودادگاه ها نسبت به افراز وتفکیک راساً اقدام خواهند نمود متن ماده مذکور چنین است:

دادگاه و ادارات ثبت اسنادواملاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها وحریم آن ها اقدام نمایند وشهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی ودیگر ضوابط مربوط به
شهرسازی
نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود.


تجمیع

تعریف
تجمیع عبارت است از جمع کردن چند ملک یا چند پلاک و صدور سند واحد برای آن ها (عکس عملیات افراز)

بند 313 مجموعه بخشنامه های ثبتی ، به ادارات ثبت اجازه داده شد، در مواردی که دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوار کشی به صورت ملک واحدی در آمده اند ویا قطعاتی که به هم وصل باشند ومالک تقاضای تجمیع نماید یا مالکین مشاعی قصد تجمیع داشته باشند. مشروط بر این که مالکین مشاعی سهم برابر داشته باشند به واحدهای ثبتی که اختیار امضاء اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک به آن ها محول گردیده چنانچه انجام تقاضا موجب تضییع حق وتعارض می شود و تولید اختلاف نکند و نیز ملک در بیع شرط و وثیقه وبازداشت وبند(ز) نباشد با ترسیم نقشه وتنظیم صورتمجلس که متضمن جمع حدود پلاک های مورد تقاضا باشد و تجاوز به مجاورین و کوچه ها ومعابر واموال عمومی نشود دستور تجمیع واصلاح مشخصات پلاک ها را صادر نماید در این صورت پیش نویس سند مالکیت بر طبق صورتمجلس تنظیمی تهیه و یا ابطال و بایگانی کردن اسناد مالکیت اولیه ، سند مالکیت جدید صادر می گردد منظور از سهم برابر این است که اگر مالکیت یکی از شرکاء در پلاکی دو دانگ است در سایر پلاک های مورد تجمیع هم باید دو دانگ مالک باشد و آن که در یکی از پلاک ها چهار دانک مالک است در دیگر پلاک یا پلاک های مورد تجمیع باید چهار دانگ دارا باشد.

شرایط لازم جهت تجمیع
  • هرگاه پلاک های مورد تجمیع دارای مالکین مشاعی می باشند مالکین باید سهام مشاعی وبرابر در پلاک های مورد تجمیع داشته باشند مثال اقای حسن وآقای حسین قصد تجمیع دو پلاک 20/48 و 21/48 مورد مالکیت خود را دارند اگر حسن در پلاک 20/48 دو ونیم دانگ مالک است بایستی در پلاک 21/48 نیز دو ونیم دانگ مشاع مالکیت داشته باشد.
  • هیچ یک از پلاک های مورد تجمیع در قید اسناد شرطی و یا رهنی نباشند.
    تذکر : در صورتی که دو پلاک در رهن یک بانک باشند تجمیع منوط به رضایت مرتهن میباشد.
  • هیچ یک از پلاک های مورد تجمیع در قید بازداشت نباشند در صورت بازداشت بودن موافقت مرجع بازداشت کننده الزامی است.
  • اسناد مالکیت پلاک های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.
  • پلاک های مورد تجمیع کاربری یکسان داشته باشند لذا چنانچه قطعه زمینی با کاربری مسکونی درمجاورت پلاک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر با هم قابل تجمیع نخواهند بود.
  • تجمیع حدود با رعایت مفاد 106 قانون مدنی و حفظ حقوق ارتفاقیه که برای ملک در املاک مجاور یا برای املاک مجاور در ملک مورد تجمیع وجود دارد صورت می گیرد.
  • جریان ثبتی ملک می بایست خاتمه پذیرفته باشد.
  • حدود اربعه و مساحت مندرج در اسناد مالکیت پلاک های مورد تجمیع باید با وضع موجود محل مطابقت داشته باشد ضمن این که نکته ای که باید در هنگام تنظیم صورتمجلس تجمیعی به آن توجه نمود این مطلب است که در صورتجلسه تجمیعی ، نماینده بایستی ابتدا حدود املاک مورد تجمیع را به ترتیب نوشته پس حدود جدید و مساحت جدید ملک را در آن قید نماید.
آخرین ارسال های من :

برهوتشان را آباد می کنیم...باشد تا شهر درونمان آرام گیرد!!
 سپاس شده توسط: elham90
موضوعات مرتبط با این موضوع...
موضوع نویسنده بازدید آخرین ارسال
  ارسال: #1 تکنیک تحلیل عرصه های تصمیم گیری مرتبط(AIDA) sasi67 2,296 1390-10-29، 01:55 عصر
آخرین ارسال: sasi67
کاربرانِ درحال بازدید از این موضوع: 1 مهمان
[-]
جستجو
جستجوی گوگل