امتیاز موضوع:
  • 40 رأی - میانگین امتیازات: 3.1
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
حقوق شهري و قوانين شهرسازي
#1

تفكيك و آماده سازي اراضي
اهميت كنترل تفكيك اراضي در رابطه با نظام شهرسازي
مسئله تفكيك اراضي از اهم مسائل شهري و شهرسازي و پايه و اساس رشد موزون شهرها و اجراي طرح جامع و طرحهاي تفصيلي و ضوابط مقرر در طرحهاي مذكور ميباشد. در حقيقت ميتوان با بكار بردن ضوابط و روشدهاي اصولي, از طريق كنترل و نظارت بر تفكيك اراضي و ساختمانها و منظور داشتن اختيار براي مراجع ذيربط در امور شهرسازي در مورد بررسي و اصلاح نقشه*هاي تفكيكي پيشنهادي توسط مالكان اراضي قبل از اقدامات ثبتي حداقل 60 درصد نظرات اصلاحي طرحهاي جامع و تفصيلي را اعمال نمود و به آنها تحقق بخشيد.
لازم به يادآوري است كه نه فقط طرح جامع, بلكه طرحهاي تفصيلي يك شهر نيز جزئيات گذربندي ها و مسير دقيق خيابانها و كوچه ها و معابر را تعيين نمي*كنند. در طرح جامع فقط مسير تقريبي شبكه اصلي گذربنديهاي شهر به صورت شماتيك مشخص ميشود و طرح تفصيلي نيز حداكثر وظيفه اي را كه انجام ميدهد تعيين مسير دقيق يا بالنسبه دقيق شبكه اصلي گذربندي*هاي شهر و معابر درجه دوم و سوم است. هرگز در طرحهاي تفصيلي نميتوان دقيقاً مسير كليه معابر فرعي را مشخص ساخت و اين كاري است كه بايد در موقع تصويب نقشه هاي تفكيكي اراضي و ساختمانها كه توسط مالكان آنها پيشنهاد ميشود انجام گردد. به اين ترتيب كه مراجع اداري و استصوابي و مشورتي در امور شهرسازي بايد مجاز باشند مسير معابر فرعي و ارتباط آنها با معابر وسيع تر و بالاخره با شبكه گذربندي*هاي عمومي را تعيين نموده نقشه هاي تفكيكي پيشنهادي متقاضيان را اصلاح يا آنها را وادار به اصلاح و تجديدنظر بر همان اساس بنمايند. حتي در مواردي كه منطقه*اي از يك شهر يا همه ي يك شهر نيز فاقد طرح تفصيلي باشد مي*توان با بكاربردن روش فوق الذكر طرح*ريزي فيزيكي شهر را تحت نظام صحيحي درآورد و فقدان طرح تفصيلي را جبران نمود و يا به عبارت ديگر همين نقشه هاي تفكيكي را تبديل به طرح تفصيلي كرد.
وجود آئين نامه تفكيك اراضي كه متكي به قانون شهرسازي بوده و به مراجع مربوط اختيار اعمال روشهاي فوق الذكر را در مورد امعان نظر در نقشه هاي تفكيكي و اصلاح يا تكميل آنها بر اساس نيازهاي عمومي شهر واگذار كند, مخصوصاً در مناطق اطراف شهرها كه در حال توسعه ميباشند تاثير اساسي دارد, چه اراضي مناطق اطراف شهرها غالباً ساختمان نشده و بسياري از آنها هنوز به قطعات كوچك ساختماني تفكيك نگرديده است و مالكان آنها براي تفكيك يا تفكيك مجدد به قطعات كوچك*تر مراجعه خواهند كرد و مراجع ذيربط ميتوانند در موقع مراجعه هر يك از مالكان آنها را وادار به انجام اصلاحات لازم در نقشهد هاي تفكيكي پيشنهادي بنمايند و به اين ترتيب طرح*ريزي فيزيكي شهر را تدريجاً به صورت مطلوب و معقول و هماهنگ درآورند.

سابقه نظارت بر تفكيك اراضي در ايران
تا سال 1345 كه قانون اصلاح پاره اي از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداري از تصويب گذشت و همزمان با آن نيز كار تهيه طرحهاي جامع شهري در ايران رونق گرفت, سياست تفكيك و تعيين نوع استفاده از زمين بطور دربست در اختيار شخص مالك بود. مالك اختيار مطلق داشت كه زمين خود را هر وقت بخواهد, به هر شكل و به هر اندازه كه مايل است تفكيك و قطعه*بندي كند. طول و عرض معابر را در زمين هايي كه تفكيك مينمايد شخصاً و به ميل و سليقه خود تعيين كند و به هر شكل و هرچند طبقه و با هر مصالح ساختماني كه مايل است بسازد و براي هر منظور كه مايل است مورد استفاده قرار دهد.
اداره ثبت وظيفه داشت هر نقشه تفكيكي كه مالك پيشنهاد مي*كند قبول كرده به ثبت برساند و به آن رسميت داده اسناد مالكيت تفكييك صادر نمايد. تنها هدف دخالت اداره ثبت در اين بود كه مراقبت كند در نقشه تفكيكي به اراضي مجاور و متعلق به ديگران تجاوز نشود و شهرداري نيز در مورد احداث ساختمانها موظف بود هر نقشه ساختماني را كه مالك پيشنهاد مي*نمود تصويب و پروانه ساختمان صادر نمايد. صدور پروانه ساختمان فقط از اين جهت انجام ميگرفت كه شهرداري مطابق متراژ ساختمان عوارض خود را دريافت نمايد و حداكثر اينكه مراقبت كند به معابر موجود تجاوز نشده, ساختمان داراي استحكام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جاني بوجود نياورد و يا كمتر بوجود آورد.
براي اولين بار در سال 1345 ضمن مواد 98لإ 99 و 101 الحاقي به قانون شهرداري اين اختيار به شهرداريها داده شده تا نحوه استفاده از زمين و منطقه*بندي شهر و محل تاسيسات عمومي و ساير نيازمنديها را تعيين نموده, در قطعه*بندي و تفكيك اراضي داخل محدوده و حريم شهر دخالت كنند و نقشه*هاي تفكيكي اراضي را قبل از آنكه اقدام ثبتي نسبت به آنها انجام شود مورد بررسي و تصويب قرار دهند.
قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران كه 6 سال بعد از آن در سال 1351 از تصويب گذشت مقررات قبلي را تكميل*تر و قاطع*تر نمود و به شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران اختيار داد تا ضوابط مورد نياز براي رشد موزون و هماهنگ شهرها را مورد تصويب قرار دهد و ماده 7 قانون مذكور شهرداري*ها را مكلف به اجراي مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران نمود. لكن تاكنون ضوابط شهرسازي قابل ملاحظه*اي كه عموميت داشته و شامل همه شهرهاي كشور شود توسط شوراي عالي فوق*الذكر تصويب و اعلام نگرديده است.

وضع موجود نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي شهرها
چنانكه در بالا توضيح داه شد, ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري مصوب اسفندماه 1345 مقرر داشته است: "اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مكلفند در موقع تفكيك اراضي محدوده شهر و حريم آن عمل تفكيك را طبق نقشه*اي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد. همچنين ماده 6 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مصوب اسفندماه 1351 مقرر مي*نمايد: در شهرهايي كه داراي نقشه جامعه مي*باشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكيك طبق نقشه*اي كه شهرداري بر اساس ضوابط طرح جامعه يا تفصيلي يا هادي تاكيده كرده باشد اقدام به تفكيك نمايد و در مورد افراز دادگاه*ها مكلفند طبق نقشه تفكيكي شهرداري اقدام نمايند. هرگاه ظرف مدت چهارماه نقشه تفكيكي از طرف شهرداري حسب مورد به ثبت يا دادگاه ارسال نشود ثبت يا دادگاه نسبت به تفكيك يا افراز راساً اقدام خواهند نمود.
در حال حاضر روش مورد عمل اين است كه شهرداري*ها وظايف خود را در مورد نقشهدهاي تفكيكي اراضي و تصويب آنها محدود به آن مي*دانند كه رسيدگي كنند زميني كه براي آن تقاضاي تفكيك شده است در مسير گذربندي*ها و تاسيسات پيش*بيني شده در طرح جامع و طرح*هاي تفصيلي (اگر براي آن شهر طرح جامع و براي آن منطقه طرح تفصيلي تهيه و تصويب شده باشد) قرار نداشته و مساحت قطعات تفكيكي و عرض معابر آن نيز از ميزان مساحت قطعات و عرض معابر كه در ضوابط پيوست طرح جامع تعيين شده است كمتر نباشد. شهرداري وارد اين مسئله نمي*شود كه اولاً معابر تعيين شده در نقظه تفكيكي چه كيفيتي داشته و چگونه به معابر اصلي متصل مي*گردد و مسير معابر مذكور در كدام جهت قرار مي*گيرد كه تناسب لازم را با گذربندي*هاي آن ناحيه از شهر داشته باشد و جهات اربعه قطعات تفكيكي چگونه تعيين شده و آيا با ساير قطعات مجاور و يا ساختمان*هايي كه قبلاً در آن منطقه ايجاد شده است هماهنگي دارد يا نه؟
در وضع موجود مخصوصاً با اختياري كه به موجب مواد 96 و 101 الحاقي به قانون شهرداري مصوب سال 1345 و ماده 23 قانون نوسازي و عمران شهري مصوب آذرماه 1347 و ماده 6 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مصوب 1351 به شهرداري*ها براي تصويف نقشه*هاي تفكيكي اراضي و نظارت بر طرز استفاده از زمين در داخل محدوده و حريم شهرها داده شده است, ممكن است ضوابط مربوط به نحوه استفاده از اختيارات مذكور توسط شورايعالي شهرسازي و معماري ايران تصويب و ابلاغ گرديده به موقع اجرا درآيند, و يا اينكه هر شهرداري با استناد به بند 9 ماده 45 قانون شهرداري آئين*نامه مربوط را تهيه نموده به تصويب شوراي شهر برساند و سپس اجرا كند. ولي هيچيك از دو نوع اقدام مذكور تاكنون انجام نگرديده و دخالت شهرداري*ها محدود به ضوابط تعيين شده در طرح*هاي جامع شهري و تنها در شهرهايي است كه داراي طرح جامع مي*باشند.
در ماه 2 قانن نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب مردادماده 1352 تعيين سياست كلي تفكيك اراضي واقع در حد فاصل بين محدوده خدمات شهري فعلي و محدوده 25 ساله توسعه* آينده به عهده*ي شوراي نظارت بر گسترش شهر تهران واگذار گرديده و در طرح جامع شهر تهران ضوابطي در مورد تفكيك اراضي مقرر شده است كه تعيين جزئيت اين قبيل امور مربوط به طرح*هاي تفصيلي مي*باشد.

وضع موجودنظارت و كنترل بر تفكيك اراضي خارج از محدوده شهرها
در مورد تفكيك اراضي به قطعات ساختماني درخارج از محدوده و حريم شهرها نظر به اينكه به موجب ماده 7 قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي ايجاد شهر و شهرك غيرروستايي در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها موكول به پيشنهاد وزارت مسكن و شهرسازي و تصويب شوراي عالي شهرسازي خواهد بود و چون در ماده 3 قانون مذكور به طور كلي تعيين سياست*هاي شرسازي در سراسر كشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهده*ي وزارت مسكن و شهرسازي واگذار گرديده و بر طبق ماده 8 قانون فوق*الذكر تصويب آئين*نامه*هاي اجرايي آن از وظايف و اختيارات هيئت وزيران مقرر شده است. آئين*نامه مزبور تحت عنوان "آئين*نامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها" در تاريخ 27 ارديبهشت ماه 1355 به تصويب هيئت وزيران رسيده و ابلاغ گرديده است.
به موجب ماده 3 آئين*نامه فوق*الذكر تفكيك و تقسيم اراضي واقع در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها به قطعات كمتر از بيست هكتار در مورد شهرك*ها تابع ضوابط و دستورالعمل* مربوط و در مورد اراضي غيرشهرك تحت شرايط و ترتيبات زير مجاز خواهد بود.
هدف از تفكيك اجراي طرح مشخصي باشد كه طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذيربط قرار گرفته باشد.
مساحت قطعات تفكيكي معادل و متناسب با اجراي طرح مورد نظر باشد.
انجام عمليات ساختماني با تاسيساتي طرح در زمين مود نظر امكان*پذير بوده و مغايرتي با ضوابط تعيين شده در ماده 4 همان آئين*نامه در مورد ايجاد ساختمان*ها و تاسيسات نداشته باشد.
نظر وزارت كشاورزي و منابع طبيعي يا واحدهاي تابع آن وزارت كه اختيارات لازم به آنها تفويض شده باشد مبني بر عدم قابليت توليد زراعي اراضي و اقتصادي نبودن بهره*وري كشاورزي از زمين مورد نظر و مناسب بودن آن براي اجراي طرح نسبت به اراضي ديگر همان حوزه كشاورزي اعلام شده باشد.
تقاضا و نقشه تفكيكي ضمن رعايت كليه شرايط بالا مورد تصويب مراجعي كه در حوزه هر استان اختيار صدور پروانه*هاي ساختماني را در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها دارند قرار گرفته باشد.
در تبصره 1 همين ماده مقرر شده است ادارات ثبت مجاز نخواهند بود هيچ نوع تقاضاي تفكيكي را به قطعات كوچكتر از 20 هكتار قبل از اينكه مورد تصويب مراجع فوق قرار گرفته و ابلاغ شود بپذيرند و نسبت به آن اقدام كنند و نيز به موجب تبصره 2 ماده فوق*الذكر در محدوده مسكوني روستاها صدور اجازه تفكيك با رعايت قوانين جاري كشور در حدود نيازهاي سكونتي و اجتماعي روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها يا واحدهاي تابعه آن وزارت كه اختيارات لازم به آنها تفويض شده باشد خواهد بود و طبق ماده 9 همين آئين*نامه تعيين محدوده مسكوني هر روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها مي*باشد. (وزارت تعاون و امور روستاها بعداً منحل و امور آن در اين قبيل مسائل به وزارت كشاورزي و منابع طبيعي واگذار گرديد و وزارتخانه اخيرالذكر بعداً به نام وزارت كشاورزي و عمران روستايي تغييرنام يافت.)[1]
ماده 14 آئين*نامه فوق*الذكر انجام عمليات مربوط به تفكيك ثبتي اراضي شهرك*ها را منوط به اتمام عمليات زيربنايي و صدور پروانه بهره*برداري و اجازه تفكيك نموده و اضافه شده است كه برحسب مورد ممكن است عمليات اجرايي زيربنايي و صدور پروانه بهره*برداري و اجازه تفكيك در مورد اراضي شهرك*ها به مراحل مختلف تقسيم گرديده پس از خاتمه عمليات هر قسمت پروانه بهره*برداري و اجازه تفكيك نسبت به آن قسمت صادر و به احداث*كننده شهرك تسليم شود. همچنين در مواردي كه به تشخيص كميسيون مقرر در ماده 13 آئين*نامه فوق*الذكر ايجاب كند مي*توان پروانه بهره*برداري را از لحاظ امكان تفكيك و فروش قطعات ساختمان*ها و اراضي قبل از اتمام عمليات اجرايي زيربنايي نسبت به هر قسمت از شهرك صادر نموده مشروط بر اينكه از متقاضي تضمين كافي كه ترتيب آن در دستورالعمل مربوط مقرر خواهد گرديد براي اتمام عمليت زيربنايي قسمت*هاي مذكور اخذ شود.
در مورد دستورالعمل* مربوط تبصره ماده 12 آئين*نامه مقرر نموده كه توسط وزارت مسكن و شهرسازي تهيه و پيشنهاد گرديده به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد و اين دستورالعمل در تاريخ 17 اسفندماه 1356 از تصويب گذشت.

تفكيك اراضي در رابطه با طرح*هاي جامع و تفصيلي شهرها
گرچه تفكيك زمين مستقيماً يك فعاليت ساختماني و فيزيكي نيست, ولي بدون ترديد عامل اصلي و مقدمه كار ساختمان مي*باشدو در صورتيكه تفكيك اراضي در شهرها به نحو صحيحي انجام نشود و كنترل صحيحي نسبت به آن اعمال نگردد, كنترل*هاي ساختماني نيز بي*نتيجه خواهد بود يا حداقل نتايج چشم*گيري دربر نخواهد داشت.
تفكيك اراضي, مخصوصاً در مورد اراضي بزرگ خود به تنهايي مي*تواند به عنوان يك طرح تفصيلي براي ناحيه*اي از شهر تلقي گرديده طرز استفاده از زمين و تخصيص قطعات آن براي مصارف مختلف در نقشه تفكيكي مشخص شود. در اكثر كشورها صاحب زمين كه قصد تفكيك آن را دارد مكلف است ضمن اينكه نقشه تفكيكي خود را به تصويب شهرداري مي*رساند طرز استفاده از قطعات زمين را مشخص ساخته كليه فعاليت*ها و عمليات زيربنايي شهرسازي آن را انجام دهد و يا هزينه انجام آنها را به شهرداري پرداخت كند تا توسط شهرداري به انجام برسد.

تفكيك اراضي در رابطه با منطقه*بندي و تعيين طرز استفاده از اراضي شهرها
نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي موثرترين وسيله اجراي ضوابط منطقه*بندي شهرها به مناطق مسكوني- صنعتي تجاري و اداري و غيره و همچنين ضوابط مربوط به استفاده از اراضي مي*باشد و چون اساس طرح*هاي جامع شري بر اين پايه قرار دارد لذا مي*توان گفت كنترل تفكيك اراضي و وادار كردن مالكان به تهيه نقشه تفكيكي با رعايت ضوابط مذكور منشا و اساس اجراي طرح جامع و استقرار نظام صحيح شهرسازي است.
قطعات اراضي شهر و بالاخص قطعات اراضي كه در نقشه*هاي تفكيكي قرار مي*گيرند به سه دسته تقسيم مي*شوند: دسته اول قطعاتي كه انجام هر نوع عمليات ساختماني در آنها به شرط آنكه مغاير با ضوابط منطقه*بندي نباشد آزاد است و مالك مي*تواند در هر موقع براي آنها پروانه ساختمان تقاضا نموده به ميل و سليقه خود بسازد. دسته دوم آن تعداد از قطعاتي كه براي نيازمندي*هاي عمومي شهر تخصيص داده ميشود و عمليات ساختماني آنها بايد توسط شهرداري يا سازمان*هاي ذيربط دولتي انجام گردد و يا اينكه ممكن است در پاره*اي از موارد متقاضي تفكيك مكلف شود طبق نقشه*اي كه در اختيار او قرار مي*گيرد ساختمان را ايجاد و به شهرداري يا سازمان*هاي ذيربط دولتي كه عهده*دار تامين خدمات مربوط در شهر ميباشند واگذار كند و يا گاهي ممكن است بهاي بعضي از قطعات مذكور بر اساس ضوابطي كه در مورد تصرف اراضي براي ايجاد تاسيسات و نيازمنديهاي شهري و دولتي در قبال پرداخت قيمت يا غرامت مقرر است به مالك پرداخت شود و بالاخره دسته سوم آن تعداد از قطعات اراضي مي*باشند كه براي احداث ساختمان*ها يا تاسيسات معيني از قبيل فروشگاه, هتل, رستوران, بانك, پست و مخابرات, مدارس غيردولتي, درمانگاه*ها و بيمارستان هاي غيردولتي, دفاتر تجارتي و فني و نظاير آنها تخصيص پيدا ميكنند و در مورد اين قبيل قطعات مالك اختيار كافي در احداث هر نوع ساختمان در آنها ندارد و در عين حال شهرداري يا دولت هم آنها را خريداري و تصرف نمي*كنند, بلكه اعلام مي*شود كه براي اين قبيل قطعات پروانه ساختمان جز براي منظوري كه اختصاص داده شده است صادر نخواهد شد. لذا مالك ميتوان اين قبيل قطعات اراضي را به اشخاصي كه قصد ساختن آن را براي منظور تخصيص يافته دارند بفروشد و يا اينكه راساً آنها را براي همان مقاصد ساخته مورد استفاده قرار دهد و يا اينكه ساختمان ايجاد شده به ترتيب فوق را بفروشد يا اجاره دهد.

منظور داشتن معابر و تاسيسات عمومي در نقشه هاي تفكيكي اراضي
معابري كه در نقشه هاي تفكيك اراضي منظور مي*گردد بر دو دسته تقسيم ميشوند: دسته اول معابري كه به موجب طرح جامع يا طرح*هاي تفصيلي مصوب منظور گرديده و غالباً شامل شاهراه ها و خيابا *هاي اصلي درجه اول و دوم مي*باشد ودسته دوم معابري كه بنا به اقتضاي وضع خاص زمين و وسعت و محل قرار گرفتن آن در هر يك از مناطق شهر و تمايل مالك به كيفيت تفكيك تعيين ميشوند. در مورد دسته اول مالك زمين هيچگونه اختياري نداشته مكلف است آن معابر را به نحوي كه در طرح جامع يا تفصيلي تعيين گرديده است در زمين خود منظور نمايد. لكن در مورد معابر دسته دوم مالك يا متقاضي تفكيك داراي اختياراتي بوده مي*تواند ميل و سليقه خود را در آن اعمال كند, به شرط آنكه ناهماهنگي با شبكه گذربندي*هاي آن منطقه از شهر يا نازيبايي ايجاد ننموده عرض معابر كمتر و يا خيلي بيشتر از ضوابط تعيين شده در مورد شبكه گذربندي*هاي شهر نباشد.
قسمت اخير ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري كه موضوع آن اختيارات شهرداريها در مورد نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي و الزام مالكان به جلب موافقت شهرداري با نقشه*هاي تفكيكي قبل از ارائه آن به ثبت املاك ميباشد تصريح نموده است كه:
"معابر و شورع عمومي كه در اثر تفكيك اراضي احداث مي*شود متعلق به شهرداري است و شهرداري در قبال آن به هيچ* عنوان وجهي به صاحبان آن پرداخت نخواهد كرد."
چنين به نظر ميرسد كه منظور اين قسمت از ماده 101 فوق الذكر آن باشد كه فقط معابري كه بنا به اقتضاي عمل تفكيك و با رضايت و طبق سليقه و ميل مالك احداث مي*شود بابت آنها كه تقاضاي تفكيك مي*نمايد عبور كند و صاحب زمين راوادار به منظور داشتن معابر مذكور در آن زمين بنمايند غرامت به او تعلق خواهد گرفت- ولي مدلول ماده مذكور يك چنين صراحتي را ندارد و معلوم نيست فرضاً اگر 80 درصد زمين كسي كه تقاضاي تفكيك ميكند در مسير بزرگ راه يا خيابان قرار گيرد تكليف او چيست و چگونه با او رفتار خواهد شد.
در اين مورد روشي كه در بعضي از كشورهاي پيشرفته صنعتي اعمال ميشود از اين قرار است كه اگر به هر علت 30 يا 40 درصد زمين موضوع تفكيك (بسته به وضع هر شهر و هر منطقه از يك شهر) جزء معابر و فضاها يا تاسيسات عمومي واقع شود غرامتي به مالك پرداخت نخواهد شد. لكن در صورتيكه كمتر از مقادير مقرر فوق براي نيازهاي عمومي تخصيص پيدا كند تفاوت آن به صورت اصل يا قيمت زمين از مالك دريافت و در صورتيكه اضافه بر مقادير ياد شده براي نيازهاي عمومي تخصيص يابد تفاوت آن نسبت به مازادهاي مذكور به صورت وجه نقد يا زمين از محل ديگر به او داده خواهد شد به نحوي كه شهرداري در مجموع نه درآمدي از اين محل داشته و نه هزينه اي را از محل درآمدهاي عمومي خود ناگزير به پرداخت باشد.

تفكيك ساختمان
اگرچه ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري كه مقرر ميدارد: "اداره ثبت اسناد و املاك و دادگاه ها مكلفند در موقع تقاضاي تفكيك اراضي محدوده شر و حريم آن عمل تفكيك را طبق نقشه*اي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد. .. " فقط به ذكر كلمه (اراضي) اكتفا نموده و از (ساختمان) اسمي نبرده است. ولي بايد توجه داشت كه هر ساختمان در زميني بنا شده است و تفكيك ساختمان بدون تفكيك زمين زير آن (جز در مورد تفكيك*هاي آپارتماني) غيرممكن است. بنابراين مفاد ماده مذكور شامل ساختمانهاي شهر هم ميگردد. مخصوصاً كه اگر غير از اين تصور شود نقض غرض بوده است مالك يك قطعه زمين مثلاً 3000 متري كه طبق ضوابط طرح جامع در آن منطقه بخصوص به او اجازه داده نمي*شود كه زمين خود را به سه قطعه هزار متري تقسيم كند, ابتدا به شهرداري مراجعه نموده تقاضاي پروانه ساختمان در زمين مذكور بنمايد و نقشه ساختمان را طوري تهيه و پيشنهاد كند كه بتواند سه ساختمان مجزا در كنار يكديگر بنا نمايد. سپس اقدام به ساختمان نموده بعد از اينكه عمليت ساختماني خاتمه يافت, به ثبت محل مراجعه نموده تقاضاي تفكيك آن را بنمايد و ثبت اسناد و املاك نيز بدون نياز به كسب موافقت شهرداري تشريفات ثبتي تفكيك را انجام داده براي هر يك از قطعات سند, مالكيت تفكيكي جداگانه صادر نمايد.
اين عمل كه نوعي فرار از قانون محسوب ميگردد, چند پيش در يكي از شهرهاي كشور اتفاق افتاده بود و با مكاتباتي كه بين وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت كل صورت گرفت, سازمان مذكور به واحدهاي تابعه خود بخشنامه صادر كرد كه در شهرايي كهداراي طرح جامع ميباشند, نقشه تفكيك ساختمانها نيز بايد قبلاً به تصويب شهرداري محل برسد.
از سال 1342 كه قانون تملك آپارتمانها براي اولين بار در ايران به تصويب رسيد و مخصوصاً از سال 1347 كه آئين*نامه اجرايي قانون مذكور از تصويب گذشت, تفكيك آپارتماني نيز در مورد ساختمانها بدون در نظر گرفتن عرصه و زمين زير ساختمان امكان پيدا كرد و در حال حاضر قانون و آئين نامه مذكور در اكثر شهرهاي بزرگ و متوسط اجرا ميشود.

آماده*سازي اراضي مورد تفكيك
در اكثر كشورهاي پيشرفته صنعتي صاحبان اراضي وسيع بالنسبه وسيع كه قصد تفكيك آن را دارد, مكلف ميشوند تمام يا بعضي از فعاليتها و عمليت زيربنايي شهرسازي آن را نظير انجام لوله كشي*هاي آب و فاضلاب و كابل*كشي*هاي برق و تلفن و نصب تاسيسات روشنايي معابر و احداث مجاري دفع آبهاي سطحي و اسفالت و كف سازي و درخت*كاري معابر و نظائر آنها را راساً انجام دهند و يا هزينه ي انجام آنها را به شهرداري پرداخت كنند تا توسط شهرداري به انجام برسد.
در كشور ما اين موضوع در مورد احداث شهركها و مجتمع هاي ساختماني اعمال گرديده و در ماه 14 آئيندنامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها ترتيبات لازم مقرر گرديده كه در صفحات قبل توضيح داده شده است.
همچنين در لايحه*ي جديد قانون طرح ريزي شهري و منطقه*اي كه در سال 1366 توسط وزارت مسكن و شهرسازي تنظيم و آماده براي پيشنهاد شده است, ترتيبات لازم در مورد آماده*سازي اراضي واقع در داخل محدوده يا حريم شهرها توسط مالكان يا متقاضيان تفكيك به عنوان شرايط تصويب نقشه تفكيكي و موافقت با تفكيك در نظر گرفته شده است. ماده 41 لايحه*ي مذكور از اين قرار است:
"ماده 41- تسطيح و كف سازي و اسفالت معابر و احداث مجاري دفع آب و باران و برف و درختكاري و نصب تاسيسات روشنايي معابر و ميادين و انجام عمليات لوله*كشي آب و فاضلاب و كابل كشي برق و تلفن و ساير انشعابات و تامين ساير تاسيسات عمومي مورد نياز در اراضي كه تقاضاي تفكيك آنها براي عمليات شهرسازي و ساختماني تسليم ميشود و يا بعضي از اقدامات و عمليات فوق الذكر ممكن است طبق ضوابط مصوب به عهده صاحب زمين و متقاضي تفكيك واگذار شود."


آخرین ارسال های من :
پاسخ


موضوع‌های مشابه…
موضوع نویسنده پاسخ بازدید آخرین ارسال
  مقاله از تولد تا بلوغ طراحي شهري دكتر گلكار ahmad.s 0 3,938 ۱۳۹۰-۱۲-۱۵، ۱۰:۴۶ عصر
آخرین ارسال: ahmad.s
  ميدان شهري reza1366 0 2,389 ۱۳۸۹-۱۲-۶، ۱۱:۲۰ عصر
آخرین ارسال: reza1366
  فرم شهري پايدار reza1366 0 1,943 ۱۳۸۹-۱۲-۶، ۱۰:۵۵ عصر
آخرین ارسال: reza1366
  تهران شهري با تقابل سنت و مدرنيته reza1366 0 1,771 ۱۳۸۹-۱۲-۶، ۱۰:۵۴ عصر
آخرین ارسال: reza1366

پرش به انجمن:


کاربرانِ درحال بازدید از این موضوع: 1 مهمان