ایران شهرساز را در تلگرام دنبال کنید

[-]
[-]

پشتیبانی 09120592515 ایمیل: iranshahrsaz@yahoo.com

[-]
[-]
امتیاز موضوع:
  • 54 رأی - میانگین امتیازات: 3.19
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
1
وسوسه های بازار دبی
وسوسه های بازار دبی



کامبیز کراماتی : تب بازار ملک در شیخ نشین دبی بالاست. در شرایطی که سرمایه داران و دلالان با حرارت زیاد مشغول خرید و فروش املاک هستند، بانک ها و شرکت های ساختمانی، سعی در کنترل رشد بی رویه قیمت ها دارند.

بازار املاک در دبی، هرگز رونقی را که در پنج سال اخیر به آن دست یافته، تجربه نکرده بود. با کاهش یافتن منابع نفتی دبی، شیخ محمد آل مکتوم، امیر این شیخ نشین و ولیعهد کشور امارات تصمیم گرفت این شهر را به پایتخت مالی، تجاری و گردشگری خاور میانه تبدیل کند و تنها در مدت پنج سال، به موفقیتی بیش از پیش بینی های اولیه دست یافت. ظرف یک سال اخیر، تولید ناخالص داخلی این شهر بیش از 17 درصد افزایش یافته است. بانک HSBC، ارزش پروژه های ساختمانی در حال احداث این شیخ نشین را چهل و دو و نیم میلیارد دلار تخمین می زند، و این در حالی است که ارزش مجموع پروژه های ساختمانی در سایر کشورهای نفت خیز همسایه، در حدود 20 میلیارد دلار است.
در نتیجه این رشد، دبی به وسوسه انگیزترین بازار سرمایه گذاری املاک در جهان تبدیل شده است. این امیرنشین کوچک، که در گذشته ای نه چندان دور، چیزی بیش از یک دهکده ساده ماهیگیری نبود، ناگهان به منهتن خاورمیانه تبدیل شد. با تاسی به مثال "اولین، بهترین است"، دبی با غرور و افتخار، میزبان نخستین هتل هفت ستاره دنیا (برج العرب)، طولانی ترین پیست اسکی سرپوشیده جهان، و بزرگترین مرکز خرید دنیا بوده و برنامه ساخت اولین هتل زیر آب را نیز تدوین و اعلام کرده است.
درک علت جذابیت بالای بازار املاک دبی در میان بازارهای جهانی، کار چندان دشواری نیست. چشم انداز و ابتکارات خلاقانه دبی، تلاش به جذب شخصیت های سرشناس جهانی را نیز شامل می شود. بخشی از طرح های توسعه ویژه این شیخ نشین، نظر افراد خاص و شخصیت های مشهور جهانی را جلب کرده اند. خواننده بریتانیایی موسیقی راک، راد استیوارت، پیشاپیش، "بریتانیا" در پروژه مینیاتوری "دنیا" را خریداری کرده است. پروژه”Le Reve” ، شامل یک مجموعه آپارتمانی 50 طبقه است که هر طبقه آن، تنها به یک واحد 1300 متری اختصاص دارد، و ویلاهای پروژه "پالم"، به ستارگان عالم ورزش و سینما، و یا هر کسی که بتواند بیش از یک و نیم میلیون دلار برای یک اقامتگاه ساحلی خصوصی بپردازد، عرضه می شود
با توجه به این که همه این اتفاقات، تنها ظرف مدت پنج سال افتاده، پس از این باید منتظر چه چیزی باشیم؟ "نخیل"، شرکتی که مجری پروژه هایی غیر معمول همچون "پالم" و "دنیا" بوده و هست، در حال پروراندن ایده جدید دیگری نیز هست: "شهر رویایی"، که همچون "پالم" از مجموعه ای از جزایر مصنوعی - البته به مراتب بزرگتر از آن- تشکیل می شود. پروژه "شهر رویایی" پس از تکمیل، به شکل یک چشم خواهد بود که بخش های مسکونی، بر روی مژه ها و در دل خلیج فارس قرار خواهند داشت. قیمت ویلاهای "شهر رویایی"، از حدود پانصد هزار دلار برای زیربنایی در حدود 370 متر مربع شروع می شود. قیمت خانه های بخش اصلی، از حدود دویست هزار دلار به بالا و بهای آپارتمان های یک یا دوخوابه، 150 هزار دلار و بیشتر خواهد بود.
لبه ی تاریکی!
برای سرمایه گذاران بخش املاک که به دنبال بازگشت سرمایه با منفعت زیاد هستند، بازارهای جدید، در کنار جذابیت های خود، خطراتی را نیز به همراه دارند. معمولا این نگرانی وجود دارد که بازار جدید، پس از اوج گرفتن اولیه، ناگهان سقوط کند! با وجود همه شواهدی که حاکی از رشد 60 درصدی قیمت املاک دبی، تنها در یک سال هستند – که طبیعتا بشدت وسوسه انگیز و اغواگر است- سرمایه گذاران هوشمندتر و مجرب تر به این موضوع نیز توجه می کنند که چنین رشدی در چنین زمان کوتاهی، بیش از حد غیر طبیعی است.
شتاب فزاینده بازار املاک دبی، از نگاه واسطه ها، امری رویایی است. بارها دیده شده که ملکی حتی قبل از اینکه تکمیل شود، بارها و بارها دست به دست شده است. تعداد زیادی از سرمایه داران فرصت طلب، اقدام به پیش خرید چندین ویلا در پروژه های جدید کرده و قبل از پایان یافتن عملیات اجرایی، آنها را با سودهای کلان واگذار می کنند. تجربه این بازار نشان داده که پس از دست به دست شدن املاک و با در نظر داشتن میزان مرغوبیت و محبوبیت پروژه ها، بین 10 تا 70 درصد به قیمت اولیه آنها افزوده می شود.
اما واسطه گری هرگز و در هیچ بازاری به نفع اقتصاد جامعه نبوده و نیست. در تلاش برای خارج کردن بازار از دست دلالان و شاید برای کاستن از تب بازار، پیمانکاران به ازای هربار انتقال املاک، مبلغی تا سقف 7 درصد بهای ملک را به عنوان هزینه نقل و انتقال مطالبه می کنند. موسسات مالی هم برای کنترل بازار، تنها بر اساس قیمت اولیه املاک، با اعطای وام موافقت می کنند. با این اوصاف، همه نشانه ها حاکی از فروکش کردن هیجان اولیه و حرکت بازار به سمت تثبیت قیمت ها است. دو سال پیش، نهصد واحد یک پروژه، ظرف تنها هفت ساعت، پیش فروش شدند. اما با این تمهیدات تازه، در حال حاضر تا حدی از این هیجان کاسته شده است. با این وجود، بسیاری از کارشناسان معتقدند تا زمانی که تقاضا وجود داشته باشد، وضع به همین منوال خواهد بود و قیمت ها نیز، همچنان افزایش خواهند یافت؛ هرچند شاید این افزایش ها، به شدت دو سال گذشته نباشد.
در مقام مقایسه با سایر بازارهای جدید و در حال رشد، از قبیل اروپای شرقی و مرکزی، دبی از جذابیت بیشتری برای سرمایه گذاران برخوردار است. میانه قیمت ها در دبی، تقریبا مشابه قیمت های شهرهای اروپای شرقی، مانند تالین (لتونی) و کراکو (لهستان) است؛ اما برخلاف این کشورها، دبی از آفتاب دائمی و سواحلی مسحور کننده برخوردار است: چیزی که بدون تردید، در روند سیل مهاجرت از اروپا و شبه قاره هند به این امیر نشین، نقشی مهم و تاثیر گذار ایفا می کند. پیش بینی می شود در هر سال، یکصد هزار نفر به دبی مهاجرت کنند. چنین نرخ بالایی، به خوبی دوام بازار اجاره مسکن را تضمین می کند.
اما سئوال مهمی که مطرح می شود اینست که آیا دبی قادر به تحمل چنین رشد شتابانی هست؟ هرچند بازار املاک به نحوی محسوس در حال گسترش و توسعه است؛ اما آیا زیرساخت ها نیز، به تناسب با این ساخت و سازها، در حال رشد هستند؟ مهمترین بزرگراه دبی، شیخ زاید، که به عنوان اصلی ترین راه ورودی و خروجی شهر نیز مطرح است، در حال حاضر هم به شدت متراکم و پر ترافیک است. حال صدها هزار نفر دیگر (اعم از ساکنین، توریست ها، کارگران خدماتی، ...) را نیز در نظر بگیرید که قصد خروج از منطقه "پالم" را داشته باشند. عدم موفقیت در مدیریت نیازهای مدنی و یا عدم تطابق زیرساخت ها با آنها، می تواند به عاملی برای سقوط بازار املاک دبی تبدیل شود.
انتفادهایی نیز به شرکت دولتی "نخیل" مبنی بر اشتباه محاسباتی و دست کم گرفتن هزینه ساخت پروژه های این چنین بلندپروازانه، وارد است. در حقیقت بدیهی بود که نمی توان پروژه "پالم جمیره" را با قیمت حدود 1500 دلار برای هر متر مربع – قیمتی که نخستین خریداران و سرمایه گذاران پرداختند- اجرا و تکمیل کرد. پیش بینی شده بود که افزایش قیمت ها، هزینه های بعدی پروژه را تامین خواهد کرد؛ اما اکنون، ابهامات زیادی پیرامون این پروژه و تعداد واحد های مسکونی ای که در هر جزیره آن ساخته خواهد شد، بوجود آمده است. سرمایه گذاران به شدت نگرانند که آنچه تصور می شد عجایب هفتگانه جهان را به عجایب هشتگانه ارتقا دهد، به کابوسی متراکم و بیش از حد شلوغ مبدل شود. تخمین ها نشان می دهد که تعداد واحدهای مسکونی این ناحیه، مرتبا در حال افزایش است. در هلال "پالم جمیره"، 26 هتل لوکس یا 12600 اتاق در حال احداث هستند، که ظرفیت اکثر آنها نسبت به طرح اولیه، دو برابر شده است. شرکت نخیل برای جبران اشتباه محاسباتی خود در زمینه هزینه های تکمیل پروژه، اقدام به افزایش تعداد واحدهای مسکونی آن کرده است. سئوال بزرگ اما، اینست که آیا بزرگراه ارتباطی موجود، قادر به تحمل بار ترافیکی چنین پروژه ای خواهد بود؟
گذشته از این شرایط و با وجود نرخ بالای مهاجرت به دبی، سرمایه گذاران محتاط تر، به نکته ای مهم و قابل درک در ارتباط با میزان امنیت سرمایه گذاری در امارات متحده عربی اشاره می کنند. مدت بسیار کوتاهی از قانونی شدن مالکیت قطعی و دائمی املاک در دبی می گذرد: اقدامی که برای کاستن از نگرانی سرمایه گذاران درباره امنیت سرمایه گذاری های درازمدت در این شیخ نشین، صورت گرفت. با این وجود، دولت امارات، به هریک از امارت ها اختیار داده است که مستقلا در مورد نظام مند کردن وضعیت مالکیت املاک، قوانین خود را وضع کنند. هرچند دبی به جذب سرمایه های خارجی متعهد است، اما اداره این کشور، همچنان با سیستمی سنتی و بر اساس فرامین حکومتی انجام می شود.
توجه به علایق خریداران، عاملی ضروری برای توسعه پایدار بازار املاک دبی محسوب می شود. تا زمانی که این بازار در دست واسطه ها باشد، احتمال ترکیدن حباب واسطه گری و سقوط قیمت ها نیز وجود خواهد داشت. همچنین نمی توان از کنار بازنگری قوانین مربوط به مالکیت قطعی املاک توسط سرمایه گذاران خارجی هم به سادگی گذشت.
[/size][/font]
منبع: نشریه مسکن
[/size][/font]
آخرین ارسال های من :

موضوعات مرتبط با این موضوع...
موضوع نویسنده بازدید آخرین ارسال
  معرفی و بازار کار رشته جغرافیا aramo 12,829 1394-11-30، 02:22 عصر
آخرین ارسال: omid623
  سمت و سوی بازار جهانی مسكن AliReza 1,136 1390-3-15، 08:56 صبح
آخرین ارسال: AliReza
  زمستان سرد برای بازار مسكن AliReza 1,318 1390-3-15، 08:50 صبح
آخرین ارسال: AliReza
کاربرانِ درحال بازدید از این موضوع: 1 مهمان
[-]
جستجو
جستجوی گوگل