سنجش ارزش هاي کيفي فضاهاي باز شهري با استفاده از مدل HPM

سنجش ارزش هاي کيفي فضاهاي باز شهري با استفاده از مدل HPM؛ مطالعه موردي: محدوده مسکوني رود، دره ولنجک

رفيعيان مجتبي*,تقوايي علي اكبر,حسين آبادي مصطفي

* دانشکده هنر و معماري دانشگاه تربيت مدرس، تهران، ايران



«فضاهاي باز شهري» بخشي تاثيرگذار از محيط هاي شهري هستند که به دليل اهميت شان بر «نظام اجتماعي سکونت شهري»، تصميم گيري در خصوص آنها يکي از دغدغه هاي اصلي برنامه ريزان و طراحان شهري است و از مدلهاي مختلفي براي برآورد ارزشهاي ناشي از فضاهاي عمومي شهري به عنوان يک کالاي غير بازاري استفاده مي شود که از جمله مي توان به مدل هاي CE، TCM،CVM و HPM اشاره کرد. در اين پژوهش از مدل HPM با توجه به مزاياي آن نسبت به ساير مدل ها، جهت سنجش ارزش فضاي باز شهري استفاده شده است. نمونه مورد مطالعه محدوده مسکوني بلافصل رود- دره ولنجک واقع در شمال شهر تهران است. چشم انداز به عنوان يکي از پارامترهاي محيطي موثر بر قيمت مسکن جهت برآورد ارزش فضاي باز در نظر گرفته شده است و با استفاده از 9 فاکتور موثر و اطلاعات حاصله از 94 مورد داد و ستد واحد آپارتماني در منطقه مورد مطالعه، مدلي مبتني بر HPM براي برآورد قيمت مسکن با توجه به پارامترهاي موثر با R2=0.92 ارايه شده است. نتايج حاصل از تحقيق نشان مي دهد چشم انداز به فضاي باز مورد مطالعه تاثير مثبت قابل توجهي بر قيمت واحدهاي مسکوني اطراف داشته است، بطوري که بعد از سطح زير بنا با ضريب تاثير %21 به عنوان دومين پارامتر موثر بر قيمت مسکن در محدوده شناسايي شد. ضرايب تاثير براي جهت قرار گيري (جنوبي بودن بنا) ساختمان 6.4%، تعداد اتاق خواب 4.1% ، طبقه قرارگيري واحد مسکوني 85.0%، داشتن بالکن 3.7% و داشتن استخر 5.3% بدست آمده است که باعث افزايش در قيمت واحدهاي مسکوني شده اند. تعداد واحد مسکوني در طبقه با ضريب 2.0% و عمر بنا با 2.1% منجر به کاهش قيمت مسکن شده اند. مدل ارايه شده در اين تحقيق قابليت توسعه براي ساير مناطق مشابه جهت سنجش ارزشهاي کيفي فضاي باز را داراست.

كليد واژه: فضاهاي باز شهري، مدل HPM، ارزش هاي کيفي، چشم انداز، شهر تهران

Evaluation of Qualitative Values of Urban Open
Spaces by Using HPM Model, Case Study: Velenjak
Valley-River Residential Place
Abstract: Due to their effects on society, decision about
urban open spaces, is one of the important solicitude for
urban planners and designers. Several model used for
value estimation of urban public spaces, such as CE, TC,
CVM and HPM. Because of its premium, HPM model
used for economic value estimation of urban open space,
in this study; Velenjak valley-river residential place valuate
as the case study. View determined as of the important
peripheral parameter for open space value assessment. By
using 9 effective parameters and data from 94 transaction,
a model based on HPM (R2=92%) represented for housing
value estimation. Result showed that, view to open
space has the considerable positive effect on the value of
environs housing unit; that it is the second important
parameter (impact factor= 21%) on housing units after
building area. Positive impact factor for structure direction
(southerner), number of bedrooms, floor, having balcony
and pool respectively is 4.6%, 1.4%, 0.85%, 7.3% and
3.5%. Number of housing units in the floor and structure
life by 0.2% and 1.2% impact factor have negative effect
and reduce the housing value. Developed model in this
study is capable to popularization on the same region, in
order to qualitative value estimation of open spaces.
Keywords: urban open spaces, HPM model, qualitative
values, view, Tehran.